Troisième chambre civile de la Cour de cassation, 9 février 2005 - les obligations réciproques à la charge des parties dans un contrat de bail commercial

Résumé du document

Le bail est un contrat synallagmatique qui fait naître des obligations réciproques à la charge des parties. Le bailleur est le principal débiteur de ces obligations toutefois ceci ne signifie pas que le locataire en soi dépourvu. L'arrêt du 9 février 2005 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation est à cet égard exemplaire.
En effet, dans cette affaire les titulaires d'un bail commercial ont assigné les bailleresses en paiement de dommages et intérêts équivalent au coût des travaux de réfection des planchers du bien loué évalué par un expert ainsi qu'à l'indemnisation de leur préjudice commercial dû aux dégradations.

La Cour d'appel a condamné chacune des parties à exécuter la moitié des travaux à ses frais. En l'espèce, se posait donc à la Cour de cassation la question de la prise en charge de travaux de réfection de deux planchers dont l'état d'affaissement avait tardé à être signalé par les locataires.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que les preneurs en tardant à informer les bailleresses de l'affaissement des planchers ont contribué à la réalisation des dégradations et ont par là commis une faute. Ainsi au titre de réparation d'un tel comportement il convenait de mettre à leur charge une partie des réparations.
Cette solution nous conduit alors à nous demander dans quelles mesures l'obligation d'entretien dont le débiteur principal est le bailleur peut-elle être mise à la charge du preneur ?

Extraits

[...] La décision des juges du fond et de la Cour de cassation a pour but de sanctionner les locataires en diminuant l'étendue de la réparation de leur préjudice car ils n'ont pas cherché par des moyens sérieux à le minimiser. La Haute Cour qualifiera ce comportement des locataires de fautif mettant alors à la charge du locataire une nouvelle obligation de coopération et de bonne foi. II. Un juste équilibre entre les obligations respectives des parties La cour de cassation consacre dans cet arrêt une obligation de coopération et de bonne foi à la charge du preneur restreignant ainsi la portée de l'obligation d'entretien A. [...]

[...] Enfin la dernière branche du pourvoi affirme que les locataires n'ont pas tardé à informer les bailleresses de l'état du bien car une lettre datée du 14 mai 1994 avait déjà informé les bailleresses des dégradations des murs, du plancher et de la terrasse du bien, constatant ainsi leur mauvaise foi. En l'espèce, se posait donc à la Cour de cassation la question de la prise en charge de travaux de réfection de deux planchers dont l'état d'affaissement avait tardé à être signalé par les locataires. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que les preneurs en tardant à informer les bailleresses de l'affaissement des planchers ont contribué à la réalisation des dégradations et ont par là commis une faute. [...]

[...] Commentaire d'arrêt du 9 février 2005 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation concernant les obligations réciproques à la charge des parties dans un contrat de bail commercial Le bail est un contrat synallagmatique qui fait naître des obligations réciproques à la charge des parties. Le bailleur est le principal débiteur de ces obligations toutefois ceci ne signifie pas que le locataire en soit dépourvu. L'arrêt du 9 février 2005 rendu par la 3e chambre civile de la Cour de cassation est à cet égard exemplaire. [...]

[...] Néanmoins, la totalité des réparations n'est pas mise entièrement à leurs charges car la gravité du préjudice commercial et des travaux est la conséquence de l'inertie des locataires. B. La légitime prise en considération du défaut d'avertissement du preneur Les juges du fond considèrent que les locataires sont fautifs car ils n'ont pas informé les bailleresses de la nécessité d'effectuer des réparations et qu'ils ont néanmoins continué à jouir du bien. Ceci a eu pour conséquence d'aggraver les dommages et le préjudice commercial et d'augmenter le coût des travaux de réfection, ils doivent donc supporter une partie des réparations. [...]

[...] C'est sur la première de ces obligations que se fonde le pourvoi de notre arrêt. En effet, dans sa première branche est repris le principe posé dans un ancien arrêt de la chambre sociale du 21 février 1959 selon lequel l'article 1719 donne obligation au bailleur de veiller de façon constante, et sans en être informé par son locataire de la nécessité des travaux à effectuer, à l'entretien de la chose, en remédiant aux outrages naturels du temps et à l'usure normale due à l'action des éléments Les travaux concernés sont les grosses réparations prévues à l'article 606, relatifs aux obligations du nu-propriétaire, auquel le pourvoi fait référence ce qui comprend notamment les travaux de réfection des planchers. [...]