La création d'une Société Civile Immobilière

Résumé du document

Les règles régissant les Sociétés Civiles Immobilières découlent du Décret n° 78-704 du 3 juillet 1978, et présentes au Titre IX du Livre III du code civil à compter de l'article 1845, qui dispose en son alinéa 2 :

« Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet. ».

Depuis le décret du 3 juillet 1978 il y a eu de nombreuses créations de sociétés civiles immobilières, en 2006 on en recensait 937 788 ce qui représente près d'un tiers des sociétés crées en France.

Ceci peut s'expliquer par le fait que la société civile immobilière représente un excellent outil de gestion de patrimoine et de transmission de biens au sein des familles, ou des couples non mariés, mais en respectant tout de même des conditions de constitution.

En effet, la formation du contrat de SCI requiert le consentement et la capacité des associés, qu'ils soient personnes physiques ou personnes morales.
Ainsi, l'affectio sociétatis est une condition de fond de la validité de la SCI, et ce n'est pas seulement l'apport qui permet de mettre en évidence cet élément (Com. 23 juin 2004).
Les associés doivent en principe être majeurs et n'être frappés d'aucune incapacité (Civ. 1ere, 9 janv.1963), avec une tempérance toutefois car les majeurs sous tutelle et sous curatelle peuvent être associés avec l'assistance du tuteur et du curateur. De plus, il n'existe aucune restriction de nationalité.
Enfin, le nombre d'associés est au minimum de deux et au-delà le nombre d'associés n'est pas défini.
Pour les époux mariés sous le régime légal, les biens communs apportés par l'un des époux doivent impérativement faire l'objet d'une information à l'autre époux (avec mention dans l'acte d'apport). Le Code civil va plus même plus loin car il précise dans son article 1832-2 que l'apport d'un bien commun confère à cet autre époux automatiquement la qualité d'associé. En ce qui concerne le régime de la séparation de biens, la seule limite consiste en la protection du logement familial par l'accord des deux époux.
En revanche, du point de vue des partenaires pacsés, la loi n'a prévu aucune disposition particulière, et pour les concubins, la SCI peut être un moyen permettant d'assurer certaines garanties au partenaire, notamment vis-à-vis de sa famille.

Extraits

[...] En ce qui concerne la désignation du gérant de la SCI, ce sont les associés qui vont intervenir pour désigner le gérant. Celui-ci doit être nommé lors de la constitution, et les statuts déterminent librement le nombre de gérants, la durée, leurs fonctions L'article 1846 du Code civil nous indique que la majorité des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, sont nécessaires pour le nommer. La durée de sa fonction est sauf stipulation contraire, équivalente à la durée de vie de la SCI. [...]

[...] Une fois passé ce délai la société devra avoir son propre siège social. La durée : C'est dans cette clause que sera décidée la durée d'existence de la société, cette dernière ne pouvant excéder 99 ans. Si les associés ne créent la société que pour une certaine activité dont ils connaissent le terme, ils peuvent dans ce cas évaluer la durée de la société. A compter d'un an du terme, il conviendra de convoquer une assemblée générale afin de décider de proroger ou non la durée de la société. [...]

[...] Les décisions sont prises à l'unanimité, ou à défaut selon les modalités définies dans les statuts. L'autre mode de décision pour la SCI, est la consultation écrite, supposant l'envoi de tous les documents nécessaires et du texte de résolutions proposées, par lettre recommandée avec AR. Chaque associé dispose d'un délai d'au moins 15 jours pour émettre son vote par écrit, la limite de recevabilité du vote étant définie par les statuts, et au-delà duquel en cas de silence il sera considéré comme s'étant abstenu. [...]

[...] En pratique, il est fortement recommandé de fixer une valeur de capital identique à la valeur réelle de l'immeuble et ceci afin de réduire les impositions de plus-values. Une possibilité est offerte à la SCI, qui est d'être créée sous la forme de société à capital variable, et donc dans ce cas régi par le Code du commerce aux articles L.231 à L.231-8 du Code de Commerce, contrairement à la SCI à capital fixe. Dans ce cas, le capital pourra donc varier librement, les statuts fixant un montant minimum et un montant maximum. [...]

[...] L'apport en industrie Il consiste en l'apport de connaissances ou de savoir-faire et est donc quasiment inexistant en matière de SCI. Le capital : Aucun montant de capital n'est exigé pour le capital social des SCI, et celui-ci peut être fixé librement. Mais compte tenu de la possibilité de libération partielle et discrétionnaire du capital, il est préférable de fixer dans les statuts le capital qui devra l'être sans imposer un minimum de montant de libération. Les conditions de libération du capital devront être prévues dans les statuts. [...]