Consultation relative au bail commercial

Résumé du document

Consultation mettant en exergue les prérogatives du locataire et propriétaire en matière de bail commercial.





I) les prérogatives tenant au bail

II) le droit de changer l'affectation des lieux loués

Extraits

[...] Mais ce genre de clause, bien que licite dans son principe peut être nuisible en empêchant le locataire de procéder aux reconversions nécessitées par les évolutions économiques. Aussi le changement d'activité du locataire a-t-il été permis, mais de façon contrôlée. On distingue deux types de déspécialisations : la déspécialisation simple et la déspécialisation dite plénière ou renforcée. la déspécialisation simple Le preneur peut adjoindre à son activité initiale une activité connexe ou complémentaire à son activité existante. Il importe peu que l'activité nouvelle devienne plus importante que l'ancienne (Civ. 3e octobre 1984). Dans ce cas, il n'a pas besoin d'avoir une autorisation. [...]

[...] Il ne peut être cédé à un tiers qu'avec le consentement du bailleur. En droit commercial, la cession du bail est utile car la cession du fonds ne peut se faire qu'avec la cession du bail qui lui sert de support. C'est pourquoi le Code de commerce autorise la cession du bail commercial. Toutefois les modalités de cession diffèrent selon les hypothèses. Ainsi lorsque le bail est cédé en même temps que tous les éléments du fonds de commerce, cette cession est libre. [...]

[...] Par exception, à l'expiration de chaque période triennale, le preneur peut demander la résiliation du bail par acte extra judiciaire sous réserve d'un préavis de six mois et suivant les usages locaux. Cette faculté de résiliation anticipée n'est cependant pas une disposition d'ordre public. En effet, on considère qu'une stipulation contractuelle du bail peut exclure une résiliation anticipée. En outre, le commerçant qui prend sa retraite peut toujours résilier le bail de façon anticipée, sans attendre l'expiration d'une période triennale. [...]

[...] la sous location L'article 1717 du Code civil autorise la sous-location. A l'inverse, l'article L 145-31 du code de commerce indique que, sauf stipulation contraire, toute sous location totale ou partielle est interdite. Ainsi, si le principe est bien l'interdiction, cet article réserve l'hypothèse ou l'autorisation a été donné par le propriétaire. Dans ce cas, l'accord doit être exprès, il s'exprime le plus généralement par la participation du bailleur à l'acte de sous-location. Dans l'hypothèse ou le montant du loyer reçu par le locataire au titre de la sous-location est supérieur au montant de son propre loyer, le bailleur a la possibilité de demander une augmentation correspondante du loyer qu'il perçoit (Civ.3 e 28 mai 1997). [...]

[...] En outre, les droits des créanciers inscrits nantis sont reportés sur le fonds transformé (art L145-50 C.com). La loi du 30 décembre 1985 prévoit que une exception à cette procédure dans l'hypothèse ou le locataire, partant à la retraite, cède son bail pour l'exercice d'autres activités que celles qu'il poursuivait lui-même. Il ne doit pas, dans ces circonstances, se soumettre à la procédure de déspécialisation totale. Toutefois, le bailleur n'est pas totalement démuni face à ce changement puisqu'il peut racheter le bail (art L145-51 C.com). [...]