Les conditions d'application du statut des baux commerciaux

Résumé du document

Selon l'article L145-1 du Code de commerce, le statut s'applique aux baux des immeubles ou des locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. En revanche, le texte fait la différence entre les immeubles bâtis et les immeubles nus. Cela signifie que le statut des baux commerciaux s'applique au contrat portant sur des immeubles bâtis, mais encore faut-il que l'immeuble soit fait de telle sorte qu'une activité commerciale puisse y être exercée.

Extraits

[...] C'est posé la question de l'application du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation répond par la négative, on n'applique pas le statut des baux commerciaux, car il ne s'agit pas d'un contrat de bail. Pour la Cour de cassation, c'est un contrat de droit public qui contient des clauses exorbitantes du droit commun, par exemple, l'exploitant ne détermine pas par lui-même les heures d'ouverture et de fermeture et il n'avait aucune possibilité de céder le contrat qui le liait à l'ONF. [...]

[...] si elles veulent éviter le statut des baux commerciaux, elles doivent stipuler dans le contrat deux choses. -Première clause : les parties doivent stipulées la durée au maximum de deux ans, -Deuxième clause : les parties doivent stipulées que le contrat n'offre pas au locataire le statut des baux commerciaux. Un arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2005 indique que si à l'expiration du bail dérogatoire, les parties décident de conclure un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, il peut y avoir une augmentation du prix du loyer qui devra être fixée en fonction de la valeur locative de l'immeuble. [...]

[...] II] L'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux loués Ici, la règle est claire : le statut des baux commerciaux ne s'applique que si le contrat de bail porte sur un immeuble dans lequel un fonds de commerce est exploité. En d'autres termes, la cause du bail commercial c'est l'exploitation d'un fonds de commerce. L'existence du fonds de commerce S'il y a clientèle, il y a fonds de commerce. S'il y a fonds de commerce, il y a un bail commercial. Qui dit bail commercial, dit renouvellement de ce bail. [...]

[...] La loi prévoit également que, dans l'hypothèse où il y a plusieurs locataires, il suffit que celui qui exploite le fonds soit immatriculé au registre du commerce, peu importe que les autres ne le soient pas. Les parties à un contrat de bail peuvent volontairement soumettre leur contrat au statut des baux commerciaux, mais elles doivent le faire avec une clause expresse et pas ambiguë. III] La nature du contrat Le statut des baux commerciaux est relativement contraignant pour les bailleurs. [...]

[...] On vient d'indiquer que l'exploitation du fonds de commerce est une condition d'application du statut des baux commerciaux. C'est aussi une condition du renouvellement du bail commercial, car l'article L145-8 du Code de commerce exige pour le renouvellement que le fonds ait été exploité au cours des trois dernières années. L'arrêt du 10 juin 2009 précise que cette condition d'exploitation d'un fonds peut très bien ne pas être respectée pendant l'exécution du bail commercial. Cela signifie que, pour que le statut s'applique, il suffit que le fonds soit exploité au moment de la conclusion du contrat, peu importe que, ensuite, il ne soit plus exploité. [...]