Le principe d'unanimité

Thèmes abordés

Principe, unanimité, cassation, 30, juin, 2004

Résumé du document

Le 15 septembre 1995, Mme Odette et Wanda X et de MM Franck et Libério X formant une indivision, ont vendu un immeuble à la communauté « Grenoble Alpes Métropole ». Antérieurement, le 15 novembre 1988, un membre de l'indivision, M. Libério X avait sur ce même immeuble consenti un bail à une société dont il était le gérant sans l'avis et le consentement des autres coïndivisaires. Le bail a été enregistré le 2 mars 1989 à la société « Domaine Saint-Anne ».

Cette même société a vu son pourvoi rejeté par la Cour de cassation. En effet, cette dernière demandait l'inopposabilité du bail à la communauté « Grenoble Alpes Métropole », ainsi qu'aux coindivisaires. Ce défendant, ces même parties demandaient l'inopposabilité de la vente à la société « Domaine Sait-Anne » du fait du non consentement des autres coïndivisaires et de la méconnaissance du bail par l'acquéreur, la communauté « Grenoble Alpes Métropole ».

Extraits

[...] Fait que le bien porte partiellement sur la chose d'autrui L'article 1709 du code civil dispose sur le droit de bail. En effet, le bailleur pour conclure un contrat de bail doit mettre le bien à disposition de l'autre partie. Sa qualité impose de réunir plusieurs conditions. Il doit être juridiquement capable de contracter et également propriétaire du bien dont la location est envisagée. Au cas présent deux hypothèses sont à distinguer : • si le bailleur n'est pas propriétaire du bien, il s'agit d'un bail sur la chose d'autrui. [...]

[...] Alors qu'après la loi du 23 juin 2006, la règle s'est adoucie avec juste la majorité des deux tiers des indivisaires. En l'espèce, ni l'unanimité, ni un mandat spécial n'ont pas été requis pour la conclusion du bail. D'où la Cour de cassation a considéré que ce contrat porte partiellement sur la chose d'autrui. Or selon un principe « nul ne peut ê obligé d'aliéner son bien ». Se pose en parallèle le problème de la bonne foi puisque le gérant est de mauvaise foi car ce dernier était tout a fait au courant de l'accord préalable des autres co-indivisaires. [...]

[...] Par conséquent, cette société ne pouvait mettre en œuvre devant la Cour de cassation un moyen que celle-ci aurait du invoquer devant la Cour d'appel. Dans un deuxième temps, la haute cour relève qu'un bail consenti par un indivisaire sans le consentement des autres, même de date certaine et portant partiellement sur la chose d'autrui, est inopposable à l'acquéreur du bien ayant fait l'objet. Il paraît donc intéressant d'étudier dans une première partie « la validité d'un contrat de bail à l'initiative d'un seul indivisaire mais inopposable aux autres indivisaires » et dans une deuxième partie « Un contrat de bail inopposable au nouvel acquéreur ». [...]

[...] Reste à faire la distinction entre deux notions. Premièrement, la notion de validité de l'acte et deuxièmement la notion d'inopposabilité de l'acte. En effet, dans l'hypothèse ou un contrat ne respecte pas les règles de formation, celui-ci est déclaré nul et par conséquent non valable. A l'opposé, un contrat inopposable, est un contrat valable qui a effet entre les parties et seulement à l'égard de ces même parties. Effectivement, ce même contrat n'a aucun effet à l'égard des tiers. Si ce contrat empiète sur les droits des tiers, cet empiètement sera considéré comme une atteinte aux droits des tiers. [...]

[...] En effet, les indivisaires peuvent donner, à une majorité des deux tiers, à l'un ou à plusieurs d'entre eux, un mandat général d'administration. Le contrat devra être unanime entre les contractants. En l'espèce, l'indivision n'a pas constitué de mandat avec l'un de ses membres et la règle d'unanimité n'est pas requise. La conséquence du non-respect = inopposabilité du bail aux coïndivisaires Les actes d'administration ou de gestion actés par l'un ou plusieurs indivisaires au mépris de la règle d'unanimité ne sont pas nuls mais inopposables. [...]