La mauvaise foi en cas de violation d'un pacte de préférence

Thèmes abordés

Mauvaise, foi, cas, violation, pacte, préférence

Résumé du document

Le contentieux en matière d'avant contrat est abondant. L'arrêt de la troisième chambre civile de la cour de cassation en date du 25 mars 2009 concerne un conflit entre une promesse synallagmatique de vente et un pacte de préférence. Ces deux notions sont l'objet de beaucoup de débats doctrinaux. Cela peut s'expliquer par le fait que leur régime, en raison du silence du Code civil, est essentiellement jurisprudentiel.
En l'espèce, par acte de donation – partage contenant un pacte de préférence dressé le 26 novembre 1992, Mme Z a attribué des droits sur un immeuble à Mme X. Cette dernière a conclu avec les époux Y, une promesse synallagmatique de vente ne faisant par référence au pacte de préférence portant sur cette immeuble le 30 avril 2003. La promesse a été réitéré dans un acte authentique le 29 septembre 2003. Le notaire, le 14 aout 2003, avait au préalable signifié à Mme Z la possibilité de se prévaloir de l'acte et l'avait informer du projet de vente avec ses conditions.
En tant qu'attributaire du pacte de préférence, Mme Z a invoqué la violation de ce pacte et demandé sa substitution dans les droits des acquéreurs. La cour d'appel de Grenoble par un arrêt du 19 novembre 2007 a accueillit la demande de Mme Z au motif que : le notaire avait informé l'attributaire du pacte de préférence qu'elle avait la possibilité de s'en prévaloir. Ceci ne pouvait avoir été fait qu'avec l'accord des parties au « compromis » de vente qui avaient accepté cette régularisation. De plus, le notaire avait fait par à l'attributaire que d'une intention de vendre l'immeuble, ce qui implique que les parties avaient acceptés que le « compromis » de vente ne produise pas les effets d'une vente. L'échange des consentements se réalise alors au moment de la réitération dans un acte authentique. De ce fait, à la date de la réitération, les époux Y tiers acquéreurs avait connaissance du pacte de préférence et que le bénéficiaire n'avait pas renonçait à son droit. Les tiers acquéreurs forme alors un pourvoi, soumettant ainsi à la Cour de cassation la question suivante :
A quelle date s'apprécie la mauvaise foi d' »un tiers acquéreur d'une bien assujettit à un pacte de préférence?
La Cour casse et annule la décision de la cour d'appel de Grenoble au visa des articles 1583 et 1589. Elle précise que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse synallagmatique de vente qui vaut vente et non à la date de sa réitération par acte authentique. Sauf dans l'hypothèse où les parties « au compromis » avaient fait de cette réitération un élément constitutif de leur engagement.

Extraits

[...] Ces deux notions sont l'objet de beaucoup de débats doctrinaux. Cela peut s'expliquer par le fait que leur régime, en raison du silence du Code civil, est essentiellement jurisprudentiel. En l'espèce, par acte de donation – partage contenant un pacte de préférence dressé le 26 novembre 1992, Mme Z a attribué des droits sur un immeuble à Mme X. Cette dernière a conclu avec les époux une promesse synallagmatique de vente ne faisant par référence au pacte de préférence portant sur cette immeuble le 30 avril 2003. [...]

[...] En l'espèce, litige porte sur une promesse synallagmatique de vente d'un bien immeuble auquel est rattaché un pacte de préférence. Le pacte de préférence peut se définir classiquement comme « une convention par laquelle le propriétaire d'un bien, pour le cas où il le vendrait, le réserve au bénéficiaire de la clause, de préférence à toute autre personne, pour un prix déterminé ou déterminable. En cas de méconnaissance de cette clause et de vente à un tiers, le bénéficiaire peut obtenir sa substitution audit tiers, si celui – ci connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ». [...]

[...] Il faut donc savoir à quelle date l'échange des consentements à eu lieu afin de pouvoir apprécier le cas échéant la mauvaise foi du tiers acquéreur. Sur ce point, l'arrêt du 25 mars 2009 vient préciser l'arrêt du 26 mai 2006 et le complète. En effet, la mauvaise foi du tiers acquéreur s'apprécient au moment de la conclusion du contrat, au moment de l'échange des consentements. Ceci est en adéquation avec l'arrêt de 2006 qui précise que la mauvaise foi est censé s'opérer « lorsqu'il a contracté ». Cependant, en l'espèce, la date à laquelle il faillait apprécier la mauvaise foi ne faisait pas consensus. [...]

[...] Certains auteurs voient leur conception du pacte de préférence évoluer. C'est le cas du professeur Mazeaud qui caractérisa d'abord le pacte de préférence d'obligation de faire, puis d'obligation de ne pas fais et enfin ni l 'un ni l'autre. Malgré le flou autour de ces notions, la Cour de cassation doit tout de même résoudre les cas d'espèces qui se posent à elle. C'est le cas dans l'arrêt du 25 mars 2009 qui pose le problème d'un conflit entre une promesse synallagmatique de vente et un pacte de préférence. [...]

[...] II) La précision d'une condition de temps L'arrêt en présence laisse des interrogations doctrinales en suspens ( A bien que des solutions sont envisageables ( B La promesse synallagmatique de vente valant vente Malgré que l'arrêt en présence apporte une clarification de la jurisprudence concernant la violation du pacte de préférence, certains problèmes soulevées par la doctrine restent sans réponse. On a notamment la critique de la annulation/substitution qui sont des termes contradictoires. Si l'on prononce la nullité de la vente, cela rend complexe la réalisation de la substitution. [...]