Commentaire d’arrêt : Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 janvier 2011. Le refus du droit au renouvellement d'une location pour défaut d'immatriculation du locataire

Thèmes abordés

Refus, droit, renouvellement, location, pour, défaut, immatriculation, locataire, cassation, 18, janvier, 2011

Résumé du document

L'article L. 145-1 du Code de commerce prévoit que le preneur doit, pour avoir droit au statut des baux commerciaux, justifier de son immatriculation au registre du commerce à l'adresse des lieux loués à la date de la signification du congé ou de la demande de renouvellement et à la date d'expiration du bail. Toutefois, la Jurisprudence ne retient l'exigence de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés que pour le droit au renouvellement et non pour les conditions d'application du statut comme cela était prévu par les textes. En effet, pour bénéficier du droit au renouvellement, le preneur doit remplir deux séries de conditions : il doit tout d'abord remplir les conditions légales d'application du statut des baux commerciaux puis les conditions du droit au renouvellement. Il existe beaucoup de contentieux concernant ces conditions car notamment les bailleurs essaient souvent de dénier le droit au renouvellement du preneur. À cet égard, la condition de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour les commerçants illustre les nombreux débats. Ainsi, par exemple, l'arrêt de la 3e chambre civile du 15 septembre 2010 vient dire qu'en cas de location-gérance le droit au renouvellement ne peut être dénié quand bien même ni le propriétaire du fonds ni le locataire-gérant ne sont immatriculés au registre du commerce et des sociétés. Ici encore l'arrêt de la Cour de cassation de la 3e chambre civile en date du 18 janvier 2011 traite du droit au renouvellement et notamment de la condition de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés notamment dans le cas où la soumission au statut des baux commerciaux est volontaire faute de pourvoir être légale.

En l'espèce, un bail a été conclu en décembre 1977 entre le bailleur et les locataires, pour une durée de neuf ans en vue de l'exploitation d'un commerce de vente de fleurs, d'articles de quincaillerie-cadeaux ou bien encore de produits diététiques. Les conditions d'application du statut des baux commerciaux n'étant pas remplies, bailleur et preneurs ont convenu de soumettre volontairement le contrat à ce statut. Ultérieurement, elles ont décidé de renouveler le bail pour une nouvelle durée de neuf ans, en adjoignant une nouvelle activité de vente d'articles et de vêtements de sport. Ensuite, le bail a été renouvelé jusqu'au 1er janvier 2005. Par acte du 23 juin 2004, les preneurs ont notifié leur demande de renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er janvier 2005. Le bailleur a refusé de renouveler le bail et a assigné les locataires pour faire fixer l'indemnité d'éviction et l'indemnité d'occupation des lieux. Puis il a soutenu que, faute d'immatriculation des locataires au registre du commerce et des sociétés pour les activités prévues par le bail, ils ne pouvaient bénéficier du statut des baux commerciaux et que, par conséquent, aucune indemnité ne leur était due.

Extraits

[...] La seule condition pour le bailleur afin qu'il puisse dénier le droit au renouvèlement c'est d'avoir un motif légitime et notamment que « l'une des conditions essentielles de l'existence du droit au renouvèlement » soit absente. Or, en l'espèce, il y avait un défaut d'immatriculation et cette condition faisait bien défaut au moment de la demande de renouvellement. Le bailleur pouvait donc justement refuser le droit au renouvellement et l'indemnité d'éviction. Par exemple, il aurait aussi pu dénier le droit au renouvellement si le fonds de commerce n'avait pas fait l'objet d'une exploitation effective dans les 3 mois antérieurs à l'expiration du bail. L'absence d'impact de la soumission volontaire au statut. [...]

[...] » Contestant cette analyse, les locataires prétendent notamment dans leur pourvoi qu' « en cas de soumission volontaire au statut des baux commerciaux, l'immatriculation du preneur au RCS n'est pas une condition impérative de son droit au renouvellement » : la cour d'appel aurait alors violé les articles L. 145-1 et L. 145-8 du Code de commerce. Les locataires invoquaient notamment que certes le bailleur pouvait refuser le droit au renouvellement mais il était alors tenu d'une indemnité d'éviction. En outre, selon les locataires le bailleur aurait tacitement renoncé mais de manière certaine à se prévaloir du défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. [...]

[...] Ainsi, il est possible de se soumettre conventionnellement au statut des baux commerciaux et c'est ce que les parties ont fait en l'espèce. Toutefois, une telle décision est lourde de conséquences. Elles le sont par exemple envers le bailleur : en effet, si le bailleur renonce à se prévaloir dans une telle hypothèse du fait que les conditions ne sont pas toutes remplies, par exemple du défaut d'immatriculation il se soumet néanmoins aux dispositions impératives de loi sans pouvoir moduler l'application du statut : Cour de cassation, 3e chambre civile février 2005. [...]

[...] Dans cet arrêt, la Cour de cassation vient donc préciser le contenu de l'obligation de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés comme condition du droit au renouvellement des baux commerciaux pour ensuite déterminer les effets du défaut d'immatriculation, qui plus est correcte, au registre du commerce et des sociétés. (II). Le contenu de l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés L'article L145-1 du Code de Commerce énonce que l'obligation d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés pour les commerçants est une condition légale d'application du statut des baux commerciaux. [...]

[...] Ici encore l'arrêt de la Cour de cassation de la 3e chambre civile en date du 18 janvier 2011 traite du droit au renouvellement et notamment de la condition de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés notamment dans le cas où la soumission au statut des baux commerciaux est volontaire faute de pourvoir être légale. En l'espèce, un bail a été conclu en décembre 1977 entre le bailleur et les locataires, pour une durée de neuf ans en vue de l'exploitation d'un commerce de vente de fleurs, d'articles de quincaillerie-cadeaux ou bien encore de produits diététiques. [...]