Cass. civ., 27 octobre 2007 : bail commercial.

Thèmes abordés

Renouvellement ; bail commercial ; promesse ; loyer ; automatique ; donner congé ; dangers.

Résumé du document

De manière générale, le renouvellement du bail commercial résulte du congé donné par le bailleur ou de la demande de renouvellement exprimée par le locataire. Cependant, un renouvellement automatique peut être admis dans certaines hypothèses.
Par un arrêt en date du 27 octobre 2004, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l'occasion de se prononcer sur la promesse de renouvellement du bail commercial.
En l'espèce, le 6 mai 1988, la société civile immobilière Thalamed a consenti un bail commercial sur des locaux à usage de thalassothérapie pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1988 à la société Thalacap. Le bail comportait une clause intitulée « promesse de renouvellement » stipulant qu'à l'issue de la première période de neuf ans, le bail se renouvellerait pour une nouvelle période de neuf ans et que le loyer de renouvellement serait plafonné au montant de 1,2 fois le loyer applicable la veille de ce renouvellement. Par une lettre du 31 juillet 1996 , le bailleur a informé le locataire du fait que, conformément au bail et en application de la promesse de renouvellement, le bail serait renouvelé à partir du 1er mars 1997 pour une période de neuf ans moyennant un loyer plafonné à 1,2 fois le montant des loyers annuels actuels. Il semblerait que le locataire ait assigné le bailleur du fait de la modification du loyer. Ensuite, le 15 février 1999, le bailleur a assigné le preneur aux fins de résiliation du bail, expulsion et paiement des loyers.
Un jugement est rendu en première instance et une partie interjette appel. La Cour d'appel a rejeté la demande du preneur et a accueilli la demande du bailleur estimant que le preneur savait que son loyer ne dépasserait pas de 1,2 fois le loyer en cours et que, de ce fait, il avait accepté un loyer 1,2 fois supérieur au loyer en cours. De plus, elle estime que la clause insérée dans le bail initial n'était pas contraire au statut des baux commerciaux et que le bailleur n'était tenu à aucune obligation de donner congé puisque les parties étaient convenu du renouvellement automatique et des conditions du loyer. Le preneur a alors formé un pourvoi en cassation arguant que le bailleur n'a pas donné congé et que, de ce fait, le bail s'est poursuivi par tacite reconduction. De plus, la Cour d'appel n'a pas recherché si la SCI Thalamed n'avait pas voulu appliquer volontairement le régime du congé avec offre de renouvellement en envoyant une lettre plus de six mois avant le renouvellement.
Le problème soulevé par le cas d'espèce est de savoir s'il est possible pour les parties de prévoir valablement le renouvellement du bail commercial et de fixer le montant du loyer lors du contrat de bail initial.
Par un arrêt en date du 27 octobre 2004, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi estimant que la clause d'un bail commercial, qui précise qu'à l'issue de la première période de neuf ans, le bail se renouvellera pour une nouvelle période de neuf ans, n'est pas contraire au statut des baux commerciaux. Par suite, le locataire ne peut refuser le paiement du loyer calculé aux nouvelles conditions en prétextant l'absence de renouvellement du contrat à défaut de congé du bailleur.
Les possibilités de renouvellement du bail commercial sont donc étendues (I) du fait de l'acceptation d'une clause de renouvellement. Cette clause engendre un renouvellement automatique du bail commercial (II).

Extraits

[...] Le 28 octobre 1987, les époux Maurice X ont vendu le fonds, à l'exception du bail, à la société des Établissements Eon Combustibles sans que les époux Jean-Pierre X ne soient appelés. Le 27 juillet 1988, les époux Jean-Pierre X ont assigné la société et les époux Maurice X en résiliation du bail. Le 28 novembre 1988, un acte de cession de bail a été conclu par acte notarié, les époux Jean-Pierre X appelés. En première instance, il semblerait que le Tribunal ait donné raison aux demandeurs. Les autres parties ont interjeté appel. La Cour d'appel de Caen, par un arrêt en date du 21 mars 1991, rend un arrêt infirmatif. [...]

[...] En effet, il est tout à fait possible de céder un fonds de commerce sans céder le bail commercial. En revanche, pour céder le fonds sans le bail, il faut que les locaux ne soient pas nécessaires à l'exploitation. En l'espèce, on est en présence d'un fonds de commerce de vente de produits pétroliers. Les locaux sont donc nécessairement particuliers. Le fonds ne peut pas être déplacé. De plus, il est dit que l'accès à l'entreprise s'effectuait par le terrain loué et l'activité commerciale ne pouvait être exploitée sans le traverser. [...]

[...] Ces éléments sont la clientèle et l'achalandage, le nom commercial, le nom de domaine et enseigne, le droit au bail, les brevets, marques et autres droits de propriété industrielle et commerciale. Il faut signaler qu'un grand nombre d'auteurs s'accordent à dire que la clientèle est l'élément de plus important du fonds. En l'espèce, rien n'est dit sur la clientèle. Cependant, le bail commercial est au cœur du litige. Nous sommes donc en présence d'un litige relatif à un élément du fonds de commerce. Le fonds de commerce est donc un ensemble d'éléments corporels et incorporels. Ces éléments sont incontestablement liés. L'affirmation de l'universalité du fonds de commerce. [...]

[...] La nature juridique particulière du fonds de commerce. La nature du fonds de commerce est nécessairement particulière du fait de la composition de ce dernier La Cour de cassation a donc été amenée à affirmer le caractère universel du fonds de commerce La composition du fonds de commerce. Dans un premier temps, il semble essentiel de rappeler brièvement la composition générale du fonds de commerce. Le fonds a toujours nourri la controverse du fait de l'absence de définition. Dans l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Paris le 4 octobre 2000, le fonds est défini comme « un ensemble d'éléments de nature à attirer la clientèle ». [...]

[...] Il est important de signaler que le fonds de commerce a une valeur propre. Il peut faire l'objet d'opérations juridiques comme la cession ou le nantissement par exemple. Le fonds est un ensemble distinct des éléments qui le compose. C'est ce qu'affirme la Cour de cassation lorsqu'elle nous dit que le fonds de commerce est une universalité. Cependant, on peut se demander si le fonds de commerce est une universalité de droit ou une universalité de fait. Le fonds de commerce n'a pas la personnalité morale. [...]