3ème chambre civile, 7 janvier 1987 : Contournement de la prohibition de l'hypothèque sur biens futurs et validité de la promesse d'hypothèque

Thèmes abordés

Droit des sûretés, sûretés réelles, immobilier, immeuble, hypothèque, bien futur, obligation de faire, principe de spécialité, promesse d'hypothèque

Résumé du document

Par cet arrêt du 7 janvier 1987, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation énonce qu'une hypothèque grevant des biens futurs ne peut être contractée, mais que cet acte constitue plutôt une promesse d'hypothèque, engagement créateur d'une obligation de faire, et donc non soumis aux conditions de validité de l'hypothèque exigées par le code civil.

Extraits

[...] La question de droit qui se pose en l'espèce est la suivante : La nullité de l'acte stipulant une hypothèque sur des biens futurs doit-elle être prononcée ? La Cour de cassation répond par la négative, et estime que l'acte qui stipule une hypothèque portant sur des biens futurs, acte nul, valait tout de même engagement de constituer une hypothèque, engagement créateur d'une simple obligation de faire, non soumises aux conditions de validité de l'hypothèque exigées par l'article 2129 du code civil. [...]

[...] Les cautions hypothécaires ont été assignées en paiement des sommes dues au créancier à la suite de la défaillance du débiteur. Ceux-ci ont alors essayé de faire valoir la nullité de l'acte par lequel ils se sont engagés, ce qui ferait obstacle à leur assignation. Pourtant, la Haute juridiction estime qu'une hypothèque de biens à venir nulle peut être requalifiée en promesse d'hypothèque. Elle considère malgré la prohibition des hypothèques portant sur des biens futurs qu'il est possible de contracter un engagement, qui porte sur la constitution même de l'hypothèque. [...]

[...] Il convenait cependant de noter la maladresse de la formule employée, qui aurait du être plutôt les époux n'étaient pas encore propriétaires de la totalité des immeubles hypothéqués devant constituer l'assiette de l'hypothèque de manière à ôter tout doute et toute interprétation possible. L'hypothèque ne pouvant être constituée sur des biens futurs, et cela étant une condition de validité de celle-ci, alors la sanction logique devrait être la nullité. La nullité est la sanction qui vient frapper l'acte auquel il manque une condition de validité pour sa formation. Cependant, la Cour n'en a pas décidé ainsi, et estime que les époux avaient contracté une promesse d'hypothèque. La requalification d'une hypothèque sur bien futur nulle en promesse d'hypothèque. [...]

[...] Le contrat d'hypothèque est un des contrats en droit français solennels. Un contrat solennel est un contrat qui doit être établi dans une forme imposée et qui à défaut est nul. En ce qui concerne l'hypothèque, sa constitution doit être constatée dans un écrit par acte authentique, donc passé devant notaire. L'acceptation par la jurisprudence des promesses d'hypothèques faites sous seing privé est un tempérament à cette règle de forme stricte. Cependant, le tempérament est limité, et notre arrêt illustre bien cela, car une promesse d'hypothèque est un engagement créateur d'une simple obligation de faire selon la troisième chambre civile. [...]

[...] Plutôt que d'essayer de voir dans cette formulation le fait qu'il existe plusieurs obligations de faire de gradation différente, où celle issue d'une promesse d'hypothèque serait simple par opposition à d'autres obligations de faire qui seraient complexes dures il faut retenir de cette phrase que la Haute juridiction semble mettre l'accent sur le fait qu'il ne s'agit que d'une obligation de faire, et de rien d'autre. Elle se montre par cette formule insistante sur le fait que la promesse d'hypothèque ne vaut pas hypothèque. Cela met en lumière le peu d'efficacité de la promesse d'hypothèque. [...]