Cas pratiques sur les différences entre une convention d’occupation précaire, un bail dérogatoire et un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux

Thèmes abordés

Cas, pratiques, différences, convention, occupation, précaire, bail, dérogatoire, commercial, soumis, statut, baux, commerciaux

Résumé du document

On peut éliminer la convention d'occupation précaire car, certes, une telle convention est valable quelle que soit la durée et elle peut l'être notamment au-delà des deux ans du bail dérogatoire, mais il faut qu'elle soit justifiée par un motif sérieux et objectif. La Jurisprudence ajoute aussi que le caractère précaire de l'occupation doit être expressément indiqué dans la convention. Seule l'existence de circonstances particulières, indépendantes de la volonté des parties, permet de retenir cette qualification de convention d'occupation précaire. En fait, deux conditions devant être remplies pour pouvoir retenir cette qualification : la présence de circonstances exceptionnelles et la présence d'un terme marqué par d'autres causes que la volonté des parties. En l'espèce, une telle qualification n'a apparemment pas été précisée et aucun intérêt sérieux ne semble exister donc on peut écarter cette possibilité.

Extraits

[...] En l'espèce, il semblerait que la cession envisagée soit une cession de fonds de commerce autrement dit que la clientèle soit cédée et dans ce cas le bailleur ne pourra pas s'opposer à cette cession. Quelle est l'influence du changement d'activités envisagées par le repreneur sur l'exigence ou non de l'accord du bailleur ? L'accord du bailleur n'est toujours pas nécessaire puisque le changement envisagé est minime c'est-à-dire que le concessionnaire pourra l'opérer en respectant la procédure de la déspécialisation partielle puisque le changement d'activité est connexe et complémentaire de l'activité principale. [...]

[...] Reste donc une dernière possibilité : il s'agit d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux. Il faut alors vérifier si les conditions d'application du statut sont réunies conditions sont requises d'après l'article L145-1 du Code de Commerce : il faut un bail, ce bail doit porter sur un local ou un immeuble, un fonds de commerce doit être exploité dans cet immeuble et on a ensuite des conditions tenant aux parties et notamment l'immatriculation du commerçant au registre du commerce et des sociétés mais la Jurisprudence a supprimé cette condition pour la réduire uniquement à une condition du droit au renouvellement (et plus à une condition d'application du statut). [...]

[...] Elle est aussi possible de manière conventionnelle lorsque des clauses recettes ou clauses d'indexation ont été stipulées. En l'espèce, le bailleur ne fait référence à aucune clause de ce type. On peut donc penser qu'il se retrancher derrière les mécanismes de révision légale. Il peut donc réviser le loyer puisqu'il s'agit ici d'un renouvellement et le preneur ne peut l'en empêcher. Toutefois, il peut contrôler cette hausse du loyer car il existe des mécanismes de plafonnement et de déplafonnement. Ce qui est curieux en l'espèce c'est le critère invoqué par le bailleur à savoir la flambée des prix des matières premières car normalement la révision légale s'appuie sur la valeur locative. [...]

[...] Toutefois, il faut apprécier plus précisément la condition de l'exploitation d'un fonds de commerce dans le local objet du bail. En effet, cette condition comporte deux autres conditions sous-jacentes : l'affectation du local à l'activité exercée et une exploitation autonome. Or, on voit qu'en l'espèce un local semble être plus important que l'autre : en effet, l'entrepôt semble n'être qu'accessoire au magasin du centre ville. Les locaux ou immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux mais à une double condition : leur privation doit être de nature à compromettre l'exploitation du fonds c'est-à-dire qu'ils sont indispensables et ils doivent appartenir au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal (unité des propriétaires des locaux). [...]

[...] Toutefois, en cas d'éventuel refus du bailleur, ce refus devra être justifié par un motif sérieux et légitime sinon le juge du TGI pourra autoriser la déspécialisation malgré le refus du bailleur (article 145-52 du Code de Commerce). L'astuce pour Pierre est donc de procéder à une déspécialisation puisque la déspécialisation conforme aux textes empêche la résiliation et la perte du droit au renouvellement. Troisième question La révision du loyer peut être soit conventionnelle soit légale. Pour la révision légale, elle est possible à la demande des parties tous les 3 ans conformément à l'article L145-38 du Code de Commerce et dans ce cas on prend en compte en principe la référence à la valeur locative. [...]