Cas pratique corrigé : le bail professionnel

Résumé du document

Cas pratique corrigé : le bail professionnel



Monsieur Cerise et Monsieur Fraise viennent vous consulter préalablement à la conclusion d'un contrat de bail.

Ils vous indiquent les faits suivants :

Monsieur Cerise est propriétaire d'un local situé à Lyon, actuellement à usage d'habitation. Le locataire vient de donner congé et Monsieur Cerise ne souhaite pas maintenir cet usage en raison des nombreux travaux qu'il devrait engager pour ce faire.

Il vous indique qu'il s'est mis d'accord avec Monsieur Fraise pour lui louer les locaux en vu d'un usage professionnel, ce dernier devant réaliser à ses frais les travaux utiles à l'adaptation du local à son activité d'orthophoniste.

Extraits

[...] Ainsi une clause de spécialisation serait illicite. Le professionnel locataire peut donc très bien se développer par des activités connexes ou complémentaires, ou même exercer dans le local une ou plusieurs activités différentes de celle prévue au bail, dés lors que ces activités nouvelles sont compatibles avec la destination de l'immeuble. En l'affaire donc M. Fraise aura le droit d'étendre son activité d'orthophoniste par l'un des ces moyens, du moment que ces extensions s'attelleront à respecter elles-mêmes la clause d'habitation bourgeoise. [...]

[...] CA Paris 10 décembre 1966. Civil 3ème 10 décembre 1986. Civil 3ème 22 jullet 1987. Civil 3ème 18 juillet 1979. CA Versailles 24 septembre 1992. Civil 3ème 22 juillet 1987. [...]

[...] - Monsieur Fraise s'inquiète sur le point de savoir quels seront ses droits et obligations en cours de bail Deux questions vont se poser avant la régularisation du bail en l'espèce. En effet d'une part, l'on sait que le règlement de copropriété contient une clause d'habitation bourgeoise, selon laquelle en principe un lot ne peut servir qu'au logement, ou parfois à l'exercice d'une profession libérale, il convient ainsi en premier lieu de vérifier si M. Fraise va pouvoir exercer son activité d'orthophoniste dans le local sans violer cette clause. [...]

[...] Cerise n'obtienne l'accord unanime des copropriétaires pour faire le changement de destination. - Soit l'on considère que la clause d'habitation bourgeoise permet l'installation d'un orthophoniste, et le changement d'affectation voulu par M. Cerise n'éatnt pas contraire à la destination générale de l'immeuble, ce dernier pourra modifier l'affectation d'habitation en affectation professionnelle sans aucune autorisation. Au regard des différentes jurisprudences susmentionnées, l'on peut considérer que le règlement de copropriété permet ce changement d'affectation, néanmoins il faudra préciser que toutes les activités professionnelles ne seront pas tolérées, et que la destination professionnelle du local de M. [...]

[...] C'est le cas notamment de l'utilisation professionnelle d'un local situé dans un immeuble à usage d'habitation. En revanche le propriétaire du lot peut modifier son affectation sans aucun agrément ni autorisation dés lors que cette affectation nouvelle n'est pas contraire à la destination générale de l'immeuble. Mais cette liberté apparemment sans autre limite comporte deux conditions, posées par la Cour de Cassation[4] : le changement d'affectation ne doit porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni aux restrictions prévues par le règlement de copropriété. [...]