Cass civ 3ème 1er avril 2009: cotitularité du bail entre les époux

Thèmes abordés

Cotitularité du bail du logement, principe de la cotitularité du bail, caractère indivis de la cotitularité, solidarité des dettes, loi du 6 juillet 1989

Résumé du document

M X a donné à bail à M Z et Mme Y un appart. M Z et Mme Y se sont mariés et sont donc devenus cotitulaires du bail par l'effet du mariage. Ils se séparent. Mme Y récupère le logement par une décision de justice. Elle renouvèle seule le bail et prend congé seule également. Son époux rappelle au bailleur qu'il est cotitulaire et que la prise de congé de son épouse ne saurait lui être opposable.
Il assigne le bailleur et sa femme aux fins de se faire reconnaitre en tant que titulaire du bail tacitement reconduit et obtenir sa réintégration dans les lieux ainsi que la condamnation du bailleur à lui verser des DI.

Le bailleur perd en appel. Il se pourvoit en cassation.

Il prétend que le renouvellement du bail ou la tacite reconduction ne bénéfice qu'au preneur qui occupe effectivement les lieux loués à l'arrivée du terme du bail initial selon la loi du 6 juillet 1989.
Il prétend que l'époux n'a pas la volonté de poursuivre le bail pour son habitation personnelle. Il voulait seulement assurer un logement à son épouse et à ses enfants au cas où celle-ci ne retrouverait pas de logement.
Le fait que l'un des cotitulaires donne congé entraine-t-il le congé pour l'autre cotitulaire de manière automatique lorsque celui-ci ne vit plus dans les lieux ?

Extraits

[...] En effet, la loi impose la cotitularité du logement à l'égard des époux. Mais parfois, cette cotitularité peut poser problème. En l'espèce, les époux en qualité de preneurs, ont vécu ensemble dans un bien locatif. M. Y a dû quitter le logement pour des raisons de santé, suite à un accident ayant réduit sa mobilité, puisque le local n'était pas adapté à son handicap. Suite à des incidents de paiement, Mme en qualité de bailleresse, a délivré deux commandements de payer à l'épouse Y et a mis en œuvre la clause résolutoire du contrat de bail, en ne notifiant rien de tout cela à M.Y qui n'était plus domicilié sous le même toit que son épouse mais qui, toutefois, n'avait pas résilié pour lui-même le contrat de bail. [...]

[...] Le fait que le logement affecté à la famille ou aux époux soit couvert par le principe de cotitularité implique finalement la solidarité des dettes de loyer malgré la rupture de la cohabitation et malgré la procédure de divorce, jusqu'à la publication d'un jugement de divorce constatant la dissolution du mariage. Pour finir, on peut dire que l'article 1751 constitue une réelle protection du logement à l'égard de son propre conjoint mais également à l'égard du bailleur. En reconnaissant la cotitularité à l'époux le bailleur devra recommencer toute la procédure vis-à-vis de la notification des commandements de payer et de la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de bail, ce qui permettra à l'épouse Y de gagner du temps. [...]

[...] Pour cette raison, l'époux Y est intervenu dans l'instance afin de soulever l'inopposabilité des actes notifiés à son épouse car si ces derniers ne lui ont pas été notifiés à lui-même, les actes notifiés à son épouse sont, en principe, sans effet. En effet, il ne peut être mis fin au bail par le bailleur que par le consentement des deux époux ce qui justifie également la nécessité de la double notification. C'est d'ailleurs en ce sens que la Cour de Cassation a tranché. Le caractère indivis du bail produit également des effets pour le preneur. [...]

[...] Un pourvoi en cassation est formé dans le but de voir reconnaitre la cotitularité des époux Y. La question qui est posée à la Cour de Cassation est celle de savoir si l'absence de communauté de vie entre les époux met un terme à la cotitularité du bail. La Cour d'Appel de Versailles semble répondre à cette question par la positive en énonçant que l'absence de communauté de vie entre deux époux entraine la fin de la cotitularité. La Cour de Cassation, quant à elle, n'est pas d'accord avec cette analyse. [...]

[...] La CDC tranche en faveur du locataire. M Z n'ayant jamais donné congé et ayant fait part au bailleur de poursuivre le bail après que son épouse est, quant à elle, donné congé, sa cotitularité était demeurée peu important qu'il n'occupât pas le logement en raison de la situation de crise conjugale. La cotitularité du bail du logement jusqu'à la transcription du jugement de divorce même si les époux n'habitent plus ensemble Commentaire d'arrêt cass civ 1ère 23 mai 2006 Le logement de la famille est un bien particulier qui permet d'assurer la cohésion du couple et participe ainsi à son épanouissement. [...]