Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, 3 mai 2007 - la résolution d’un contrat de bail sanctionnant la mauvaise foi du bailleur dans l’exécution d’une clause de non-concurrence

Résumé du document

Le litige au cœur de l'arrêt rendu par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation le 3 mai 2007 concerne la résolution d'un contrat de bail sanctionnant la mauvaise foi du bailleur dans l'exécution d'une clause de non-concurrence. En l'espèce, il s'agissait d'une société bailleresse, propriétaire d'un immeuble ayant contracté plusieurs baux avec différents locataires lesquels exerçaient tous une activité commerciale. Au sein de chaque contrat de bail initialement formé était insérée une clause de non-concurrence. La clause a tout d'abord été introduite dans tous les contrats de bail, mais elle ne l'a plus été dans les baux ultérieurement conclus. De ce fait, si les preneurs initiaux se trouvaient liés par l'obligation de non-concurrence, certains des autres preneurs ne l'étaient pas.

L'un des nouveaux preneurs non liés par la clause de non-concurrence avait décidé d'exercer une activité concurrençant l'un des preneurs initiaux dont le contrat de bail était assorti de la clause de non-concurrence. C'est pourquoi ce dernier demande la résolution de la clause de non-concurrence pour « disparition » de son « objet » pour ne plus être tenu par la clause en question. Cette demande sera accueillie favorablement devant la Cour d'appel de Montpellier le 23 novembre 2005. Suite à cet arrêt, la société bailleresse a formé un pourvoi en cassation.

Extraits

[...] D'une part, il y a confusion sur les termes. La Cour d'appel comme la Cour de cassation parlent de cause alors que le pourvoi était basé sur l'objet de la clause. D'autre part, on peut remarquer le caractère atypique sur le plan contractuel de cette clause liant le bailleur au preneur alors même que l'objectif est d'éviter la concurrence entre preneurs. En effet, à l'origine chaque preneur s'était engagé vis-à-vis du bailleur de ne pas exploiter des commerces actuellement exercés au sein de l'immeuble par un autre locataire. [...]

[...] La Cour d'appel puis la Cour de cassation constatent que l'insertion de cette clause à l'origine dans tous les baux relève d' une intention commune qu'elles déduisent de l'esprit de la clause pour deux raisons. D'une part, elle a été insérée dans tous les baux et d'autre part, sa reproduction dans tous les baux lui confère une utilité. D'ailleurs, on peut se demander si la présence de cette clause n'a pas été décisive dans le consentement des parties à chacun des baux. [...]

[...] Ainsi, chaque locataire est engagé vis-à-vis du preneur à ne pas exercer d'activité concurrençant les autres locataires. On ne se trouve donc pas dans une clause de non-concurrence avec un schéma classique, car elle comporte un caractère transversal et crée une interdépendance entre les baux. Toutefois, ce caractère transversal ne semble pas poser de problème ni à la Cour d'appel, ni à la Cour de cassation. L'originalité de cette clause de non-concurrence tient donc de la zone de non-concurrence qu'elle forme et qui est reconnue par les juges. [...]

[...] Suite à cet arrêt, la société bailleresse a formé un pourvoi en cassation dans lequel elle fait valoir l'application des articles 29 du décret nº53-960 concernant le renouvellement du bail qui doit être effectué aux mêmes conditions et clauses que celui venu à expiration et l'article1134 du Code civil relatif à la force obligatoire du contrat. Le pourvoi soutient que les juridictions n'ont pas le pouvoir de modifier les clauses du contrat et qu'il s'impose aux parties, le contrat résultant de leur accord de volonté. [...]

[...] Toutefois, le raisonnement qu'ils empruntent pour aboutir à retenir à la responsabilité délictuelle du bailleur est critiquable et flou. La Cour de cassation constate que l'obligation d'insérer une clause n'a pas été respectée dans les baux ultérieurement conclus le bailleur, qui s'était exonéré de l'obligation qui pesait sur lui Cependant, elle en conclut qu'une faute a été commise et retient la responsabilité délictuelle du bailleur. On assiste donc à une décontractualisation de la faute délictuelle. Or, comme le fait remarquer Judith Rochefeld, il n'y a pas chez le bailleur un comportement socialement répréhensible du bailleur ni même un comportement de mauvaise foi. [...]