Possession et prescription acquisitive, commentaire d'arrêt 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, 24 octobre 2007

Thèmes abordés

prescription acquisitive, possession, propriété immobilière, usucapion, jouissance d'un bien

Résumé du document

Le Code Civil consacre une partie de son contenu « aux différentes manières dont on acquiert la propriété » (livre III). Parmi ces « matières », la possession occupe une place considérable et a été l'objet de nombreux contentieux en matière de droit des biens.
La décision qu'il s'agit de commenter est un arrêt rendu le 24 octobre 2007 par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation. A noter par avance qu'il s'agit d'une cassation partielle rendue par la Cour. Dans le cas présenté, la Cour de Cassation devait se prononcer sur une question relative à la possession en matière de prescription acquisitive. Pour rendre son arrêt, la Cour de Cassation fonde sa décision sur les visas des articles 2229 et 2262 du Code Civil. D'une part, l'article 2229 du Code Civil dispose « Elle [la prescription] est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli ».

Extraits

[...] Un des copropriétaires (Monsieur assigne le syndicat de copropriété Villa Horizon pour faire annuler l'autorisation conférée ci- dessus. Nous n'avons pas d'information sur la juridiction de première instance. Toutefois, le juge en première instance retient que l'usage du terrain depuis une certaine durée, décision appuyée par des moyens de preuve documentaires apportés à l'instance, devenait privatif concernant la partie commune en litige. Débouté de sa demande, le copropriétaire (Monsieur fait appel de la décision rendue par le tribunal du premier degré. [...]

[...] Précisons que l'usage unique doit répondre à une possession utile et donc une possession continue et non interrompue (I. B.). Ceci sous-entend donc un lien direct entre cette chose (parcelle) et la personne physique qu'est la copropriétaire. Sur cet argument, la Cour de Cassation rejoint le jugement de première instance en précisant qu'un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel Si nous nous arrêtons sur le caractère perpétuel, nous remarquons qu'il s'agit de l'un des critères que confère le droit de propriété par son imprescriptibilité. [...]

[...] D'une part le corpus constitue l'élément matériel et objectif de la possession c'est-à-dire comme la maitrise de la chose. En l'espèce, il s'agit de la parcelle. L'article 2255 du Code Civil prévoit que La possession est la détention ou la jouissance d'une chose ou d'un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous- mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l'exerce en notre nom A noter que le droit de jouissance est aussi appelé le fructus. [...]

[...] Ajoutons qu'en principe, le délai de prescription acquisitive par la possession prolongée en matière immobilière est de 30 ans en vertu de l'article 2272[1] du Code Civil. Le délai est raccourci à 10 ans si la bonne foi est reconnue à l'acquérant. A. L'acquisition de la propriété immobilière : l'usucapion Lorsque la possession regroupe les conditions précédemment développées, elle produit l'acquisition de la propriété par la possession utile de la chose en vertu de l'article 2261 du Code Civil. L'enjeu ici pour la personne qui possède le bien est de se voir reconnaitre la qualité de propriétaire. [...]

[...] Par les faits d'espèce, la position de la Cour de Cassation est compréhensible car les qualités requises pour qualifier la possession sont réunies. En effet, pour acquérir la propriété d'un immeuble par possession prolongée, il faut une possession continue et non-interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. Toutefois, la qualification de possession utile entraine des effets juridiques et donc produit des effets de droit. Les effets d'une possession utile en termes de propriété acquisitive La propriété acquisitive se définit comme le moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. [...]