Les obligations du vendeur - La différence de surface constitue-t'elle une non-conformité de la chose

Thèmes abordés

charge de la preuve, mode de preuve, garantie des vices cachés, article 1641 du Code civil, action rédhibitoire, action estimatoire

Résumé du document

En l'espèce, un acte authentique d'un terrain de 12 000 mètres carrés est signé chez un notaire. En 2006, en vue d'une construction sur le terrain, un géomètre fait un relevé précis qui révèle que la superficie exacte du terrain est de 11 408 mètres carrés. Or, dans la zone où est situé le terrain, l'obtention d'un permis de construire ne se délivre qu'à une parcelle mesurant au minimum 12 000 mètres carrés. Toutefois, la commune envisage de réduire le seuil d'obtention à 10 000 mètres carrés.

Extraits

[...] Selon le seuil d'obtention du permis de construire décidé par la commune, l'action sera soit estimatoire soit rédhibitoire. Dans le premier cas, il pourra également obtenir le paiement des travaux d'assainissement par le vendeur. En l'espèce, l'acquéreur d'un terrain voisin prétend exercer un droit de passage. Ce droit de passage n'existant pas avant la vente du terrain, la question de la validation de cette prétention du droit de passage se pose, et si elle s'avère valide, les conditions d'application. Le droit de passage est disposé par l'article 682 du Code civil. [...]

[...] Toutefois, la commune envisage de réduire le seuil d'obtention à mètres carrés. La question se pose de savoir si la différence de surface constitue une non-conformité de la chose. La question de la conformité doit être appréciée au regard de la volonté des parties contenues dans les stipulations contractuelles. A priori, s'agissant d'une simple parcelle de mètres carrés, il est probable que le vendeur envisageait de construire. Selon l'article 1604, le vendeur est tenu de délivrer la chose vendue, présupposant la délivrance d'une chose conforme. [...]

[...] En ce qui concerne le droit de passage, il y a peu de chance pour qu'il soit valable, autrement il pourra obtenir également une diminution du prix. [...]

[...] Ainsi, si l'acquéreur du terrain voisin veut bénéficier d'un droit de passage, il faut soit que son terrain soit totalement enclavé soit convenir d'une servitude de passage par contrat avec l'autre propriétaire. En bref, l'acquéreur n'a pas à s'inquiéter de cette prétention. Néanmoins, il peut tolérer son passage ou convenir d'un droit de passage avec lui. En conclusion, l'acquéreur aura soit l'obtention d'un permis de construire, auquel cas il pourra obtenir la réfaction du prix et le paiement des travaux nécessaires par le vendeur, soit il demandera la résolution du contrat. [...]

[...] La question se pose de savoir si cette différence entre la surface stipulée et la surface effectivement délivrée peut constituer un vice caché ouvrant l'action en garantie des vices cachés. Selon l'article 1641 du Code civil relatif à la garantie des vices cachés qui dispose que Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, oui qui diminuent tellement cet usage et l'article 1642 du Code civil excluant la garantie en cas de vices apparents, la question se pose la question de savoir si ces vices existaient antérieurement à la vente et s'ils étaient apparents ou non. [...]