Les contrats préparatoires à la vente

Thèmes abordés

Contrats, préparatoires, vente, cassation, 25 mars 2009

Résumé du document

L'appréciation du moment de la mauvaise foi du tiers acquéreur a été caractérisée par l'arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation le 25 mars 2009.

Un acte de donation-partage est conclu dans une famille, contenant un pacte de préférence portant sur des droits d'un immeuble.
Onze ans plus tard, le propriétaire conclut une promesse synallagmatique de vente avec un tiers, sans qu'il soit fait mention du pacte ;
Le notaire chargé de la rédaction de l'acte final par voie authentique, apprend l'existence du pacte et notifie alors le projet de vente définitive au bénéficiaire.
Le bénéficiaire ne paraît pas avoir renoncé à son droit. Après la notification, la vente définitive est cependant conclue entre les promettants.
Saisis en annulation de l'acte par le bénéficiaire, la Cour d'appel lui donnent raison et le substituent dans les droits du tiers soulignant que l'acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence postérieurement au compromis de vente.

Extraits

[...] Mekki le souligne en précisant que le notaire doit veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte. En effet, la Cour de cassation révèle que le notaire avait dû découvrir le pacte de préférence ultérieurement à la promesse de vente et a notifié au bénéficiaire le projet de vente. Les acquéreurs connaissaient l'existence de ce pacte par leur notaire et que le bénéficiaire n'y avait pas renoncé. C'est ainsi que la première chambre civile de la Cour de cassation le 11 juill a retenu la négligence du notaire et du tiers censé connaître le pacte publié. [...]

[...] La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà pris position dans son arrêt du 20 décembre 1994 en constatant l'accord des parties sur la chose et le prix et sans relever d'autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. La réitération devant notaire apparait donc comme une simple formalité. La technique de la promesse synallagmatique de vente : principe réitération n'est pas qu'une simple formalité, d'ailleurs il est souvent précisé dans ces actes que réitération n'est qu'une formalité et que la vente est parfaite. [...]

[...] La haute Cour considère que le notaire a manqué à son devoir de conseil et à celui d'assurer l'efficacité des actes dressés tandis que le tiers, censé connaître l'existence du pacte en raison de sa publication, avait quant à lui manqué à son obligation de s'informer. [...]

[...] Ainsi, à quel moment le contrat est valablement formé ? Sur pourvoi du propriétaire et de l'acheteur, la Cour de cassation casse et annule au visa des articles 1583 et 1589 du code civil : « la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente et non à celle de sa réitération par acte authentique » ; la Cour de cassation n'ayant pas constaté que les parties avaient « entendu faire de la réitération un élément constitutif de leur engagement », ce que la cour d'appel n'a pas établi. [...]

[...] Le bénéficiaire ne paraît pas avoir renoncé à son droit. Après la notification, la vente définitive est cependant conclue entre les promettants. Saisis en annulation de l'acte par le bénéficiaire, la Cour d'appel lui donnent raison et le substituent dans les droits du tiers soulignant que l'acquéreur connaissait l'existence du pacte de préférence postérieurement au compromis de vente. L'interrogation qui se pose à la Cour de cassation est d'identifier le moment de l'appréciation de la bonne ou mauvaise foi du tiers acquéreur sur l'existence du pacte de préférence. [...]