L'empiètement sur le terrain d'autrui

Thèmes abordés

propriété, empiètement, voisinage, expropriation, action en revandication, impresciptibilité, propter rem, obligation réelle

Résumé du document

« Summum jus, summa injuria » , l'application mécanique de la règle de droit peut conduire à des injustices. Cet adage suffit à résumer le traitement judiciaire de l'empiètement sur le terrain d'autrui
Classiquement l'empiètement est défini comme l'occupation pure et simple d'une partie du sol appartenant à autrui . Généralement injustifié, il se traduit par une avancée irrégulière, plus ou moins significative sur le terrain limitrophe des constructions en cours. Egalement désigné d'anticipation ou d'expropriation pour cause d'utilité privée, l'empiètement conduit à une privation totale d'une partie de la propriété au profit d'une autre personne. Cette usurpation se distingue donc des troubles anormaux de voisinage limitant seulement l'exercice normal du droit de propriété .
En tout état de cause l'empiètement se traduit par une atteinte matérielle à un fonds voisin, à rebours de l'empiètement juridique résultant de la violation de droits réels consentis entre deux propriétaires.
En dépit de son évocation en droit romain ou même dans la coutume de Normandie, ainsi que dans d'autres législations étrangères , l'empiètement n'a pas été consacré par le code civil.
C'est pourquoi les tribunaux judicaires, gardiens de la propriété privée, ont établi une théorie de nature à assurer la protection légale du droit de propriété.
Ainsi à côtés des théories de l'abus de droit et des troubles anormaux de voisinage coexiste la théorie de l'empiètement.
Cette théorie est le fruit d'une démarche jurisprudentielle longue et hésitante. Elle a du dans un premier temps définir la notion d'empiètement pour ensuite l'assortir de sanctions.

Extraits

[...] Raynal « l'idée d'usurpation fait défaut ». L'empiètement terrestre qu'il soit végétal donc naturel ou le fait de l'homme est concurrencé par une autre forme d'usurpation tout aussi contestable : l'empiètement aérien. L'empiètement aérien Dans la mesure où la propriété du sol emporte celle du dessus, le propriétaire peut s'opposer à tout empiètement aérien se manifestant en surface. Ce type d'empiètement conduit à priver un propriétaire de l'espace au dessus du sol. Au même titre que l'empiètement souterrain, le propriétaire a le droit de s'y opposer alors même qu'il est en mesure d'exercer son droit de propriété sur le sol. [...]

[...] En témoigne un arrêt rendu le 20 novembre 2002, refusant la démolition d'un ouvrage collectif empiétant sur le fonds exclusif d'un copropriétaire en raison de la prescription trentenaire. Cette solution s'applique également dans l'hypothèse inverse, lorsque qu'un copropriétaire empiète sur une partie commune. En matière d'empiètement, l'invocation de l'usucapionest donc inefficace sous réserve de quelques cas isolés comme l'acquisition d'une servitude de surplomb. Il reste alors pour le défendeur la possibilité d'invoquer la connaissance de l'empiètement par la victime lors de l'acquisition. [...]

[...] En l'absence d'acquisition, l'exhaussement sur exhaussement doit être requalifié en empiètement. Même si le mur initial est mitoyen, le propriétaire ne peut prétendre à aucun droit sur cette nouvelle partie de ce même mur tant qu'il n'a pas demandé l'acquisition de la mitoyenneté sur la partie du mur surélevé. C'est en ce sens qu'a statué un arrêt du 22 mars 2006. En l'espèce, un propriétaire avait procédé à l'exhaussement du mur mitoyen séparant sa propriété de celle de ses voisins, et l'a recouvert par la toiture de son garage réalisé à l'occasion. [...]

[...] Cela implique donc que les travaux entrepris par le voisin n'empiètent pas encore sur le fonds contigu. Parmi ces trois options, l'action en dénonciation du nouvel œuvre est la plus adaptée pour prévenir les risques d'empiètements futurs. D'autant plus que lorsque le risque est très probable, le demandeur peut agir en référé. Pour autant le risque avéré d'un empiètement n'est pas un empiètement auquel il est mis fin par la suppression des constructions. Dans le cadre de l'action préventive, le juge n'ordonne que la suspension des travaux. [...]

[...] Baudry- Lancantinerie, « les branches demandent à être coupées avec une certaine intelligence. En autorisant le voisin à les couper lui-même, il aurait été à craindre que, par maladresse ou mauvais vouloir il ne les coupât de façon à déprécier l'arbre ». L'exercice de ce droit suppose que le voisin débiteur de l'obligation de couper les branches, puisse accéder au fonds sur lequel elles dépassent, à peine d'irrecevabilité de la demande en élagage. En revanche, lorsque l'impossibilité d'accéder au fonds du demandeur est un fait volontaire de ce dernier, il risque de devoir indemniser son voisin au titre de l'abus de droit. [...]