L'utilité du contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement et articulation avec le contrat définitif

Thèmes abordés

Contrat préliminaire, contrat de réservation, contrat sui generis, promesse d'achat, promesse de vente

Résumé du document

L'adoption du contrat préliminaire pourrait permettre au réservant de modifier librement les prestations promises alors que sa marge de liberté serait réduite dans le cadre d'un avant-contrat du droit commun par l'application des textes protecteurs du droit de la consommation et notamment l'article R. 132-1, 3° du Code de la consommation qui interdit de la part des professionnels toute modification unilatérale des caractéristiques du bien à livrer.

Extraits

[...] -La loi de 1967 relative au VIC incorpore au code civil le statut de base des VIC des dispositions dans le CCH relatives au logement qui viennent compléter les dispositions générales du Cciv. 1601-1 cciv prévoit 2 types de VIC = la VT + VEFA. Dans les deux types VIC, il y a un contrat de vente d'immeuble et un contrat de louage d'ouvrage. Le vendeur s'engage à transmettre la propriété de l'immeuble qu'il s'engage à édifier. La VT - l'art 1601-2 cciv différencie VEFA - les obligations et les effets qu'elle créés. [...]

[...] Ce mécanisme ne s'appliquait pas au contrat préliminaire, mais s'appliquait au contrat définitif. La non application de cette disposition au contrat préliminaire diminuait la protection du réservataire car s'il n'obtenait pas les prêts nécessaires à financer l'acquisition il perdait le DG en cas de refus de contracter la vente définitive. À moins que la condition suspensive d'obtention de prêt ait été introduite conventionnellement dans l'accord des parties. La loi de simplification du droit du 17 juin 2011 ( art L 312-16 ccons) dispose que le contrat préliminaire dans lequel on mentionne un financement à l'aide d'un prêt est conclu sous la condition suspensive de l'obtention ce dernier. [...]

[...] Si elles sont trop importantes le réservataire pourra refuser de conclure le contrat définitif sans perdre son DG. Si la discordance entre l'acte préliminaire et l'acte définitif est trop importante le réservataire peut refuser la vente tout en récupérant son DG. Art 261-30 CCH : notification du projet d'acte définitif 1 mois avant la signature. Permet au réservataire de comparer les différences entre l'acte préliminaire et l'acte définitif ex : R 261-31 CCH dresse la liste des juste motifs de retrait : notamment si le prix de vente excède de plus de le prix prévisionnel; si l'un des équipements prévus au contrat préliminaire ne peut finalement pas etre réalisé. [...]

[...] Le transfert de pté = au jour de la constatation par AA de l'achèvement de l'immeuble + le prix payable à la livraison. la VEFA ( 1601-3 cciv) transfert la propriété du sol et des construction existantes dès la vente + les constructions sont ensuite la propriété de l'acquéreur par accession. prix payé par l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux. La VT est très peu usitée contrairement à la VEFA. L 261 -10 CCH énonce que les ventes intervenant dans le secteur protégé doivent à peine de nullité etre des VEFA ou VT. [...]

[...] Dans cette mesure la réglementation du contrat de réservation permet au réservataire d'obtenir un certain nombre d'information sur le contrat définitif. R 261-25 + 26 énoncent des mentions obligatoires : description du local réservé; px prévisionnel; délai d'exécution des travaux etc . L 271-1 Cch permet au réservataire de se rétracter légitiment dans les 7 jours du contrat préliminaires. « Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse ». [...]