La résolution des conflits de propriété

Résumé du document

« La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » : telle est la célèbre définition que nous donne le Code civil de la propriété en son article 544. Est ainsi affirmé l'absolutisme du droit, à l'aide même d'un pléonasme : la manière la plus absolue.

Etant un droit fondamental, le droit de propriété fait l'objet d'une protection contre les atteintes et usurpations dont il peut être l'objet. Longtemps, cette protection a été attribuée aux juges de l'ordre judiciaire, « gardiens naturels de la propriété privée ». Elle est aujourd'hui exercée également par le Conseil constitutionnel et par les juridictions européennes, qui considèrent que « pèse sur les tribunaux nationaux l'obligation de trancher efficacement et équitablement tout litige entre personnes privées ». Le droit, national comme international, détermine ainsi les règles qui gouvernent les rapports du propriétaire avec les tiers et des copropriétaires entre eux. Quelles sont ces règles, et comment le droit parvient-il à résoudre les conflits nés d'un droit défini par le Code civil comme absolu ?

Nous verrons que c'est dans le cadre de procès que se résolvent les conflits entre propriétaires (I), est qu'est clairement organisée par le droit la résolution des conflits dans le cadre de propriétés collectives (II)

Extraits

[...] Par ailleurs, la possession constitue une présomption de la titularité de droit. Le possesseur, présumé propriétaire, ne devra donc pas faire la preuve de son droit mais seulement attendre que son droit de propriété présumé lui soit contesté, et que le prétendu propriétaire apporte la preuve de son allégation. Le prétendu propriétaire qui intente l'action en revendication devra quant à lui prouver à la fois que le possesseur n'est pas propriétaire et que lui-même l'est. Exceptionnellement, le possesseur peut toutefois prendre les devants et faire la preuve de son droit de propriété. [...]

[...] Le plus souvent, le juge intervient dans le cas où la gestion des biens indivis risque d'être paralysée du fait du refus d'un indivisaire de signer un acte que les autres voudraient accomplir. L'article 815-5 du Code civil permet au juge d'autoriser un ou plusieurs indivisaires à se passer du consentement du co-indivisaire récalcitrant s'il est prouvé que l'intérêt commun est mis en péril. Dans un arrêt du 13 novembre 1984[6], le juge a ainsi décidé d'autoriser la révision d'un loyer aux fins d'augmentation à l'encontre d'une société locataire de l'immeuble indivis même si certains indivisaires refusaient d'accomplir l'acte. [...]

[...] La Cour de cassation qualifie le syndicat de propriétaire[7]. Il peut également imposer le respect du règlement de copropriété et des conditions de jouissance convenues (s'opposer par exemple à une utilisation des parties privatives qui serait de nature à causer un dommage aux autres copropriétaires). Enfin, le syndicat doit assurer l'administration des parties communes, et peut à ce titre poursuivre le paiement des charges communes et exiger l'exécution des contrats conclu avec des tiers (entrepreneurs, fournisseurs, etc.) Les actions individuelles menées par chaque propriétaire En revanche, chaque copropriétaire possède la compétence exclusive de la défense en justice de sa propriété (à l'exception de la réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes). [...]

[...] Au fil du temps, certaines pratiques dans le traitement des preuves se sont dégagées de la jurisprudence des conflits de propriété. Tout d'abord, si chaque partie invoque des faits de possession (par exemple, une partie a payé l'impôt foncier, l'autre a perçu des fermages), l'emporte celui dont la possession est la meilleure et la plus caractérisée. Ensuite, si le défendeur est l'actuel possesseur, le demandeur lui opposant un titre, ce dernier l'emporte seulement si son titre est antérieur à l'entrée en possession du défendeur. [...]

[...] Le but d'une action en revendication est toutefois bien la restitution de l'immeuble et de ses accessoires au propriétaire. On procède par ailleurs dans ce cas à un apurement des comptes entre propriétaire et possesseur : la théorie des impenses, création jurisprudentielle, vise à ce que le propriétaire ne profite pas indûment des améliorations et des investissements qu'a pu réaliser le possesseur pendant la possession. B. La résolution par le procès : le problème de la preuve Concevant la propriété comme un droit absolu, le Code civil ne comporte aucune règle sur la preuve de la propriété. [...]