La promesse synallagmatique de vente - publié le 26/03/2014

Thèmes abordés

promesse synallagmatique de vente, liberté contractuelle, Code civil, propriétaire, vente d'un immeuble

Résumé du document

La promesse synallagmatique de vente correspond à l'hypothèse où un propriétaire s'engage à vendre son bien alors qu'un candidat acquéreur s'engage à acheter le bien.

À partir de là, il peut sembler étrange de vouloir distinguer entre une promesse synallagmatique distincte de la vente elle-même, car il semble qu'on a le consentement pour vendre et le consentement pour acheter, donc la vente est parfaite. C'est ce que retient l'article 1589 du Code civil qui prévoit que la promesse de vente vaut vente.
Elle équivaut à la vente puisqu'il y a consentement des deux parties sur la chose et sur le prix. En quelque sorte, notre système consensualiste ne semble pas laisser de place à une promesse synallagmatique de vente qui serait distincte de la vente elle-même.

Extraits

[...] La promesse synallagmatique de vente distincte de la vente ne se rencontre pas souvent à moins que ce soit les parties elles-mêmes qui décident de formaliser leur consentement. Les parties décident que la promesse de vente qu'elles signent ne vaut pas vente. Elle subordonne alors la formation de la vente à l'accomplissement ultérieur d'une formalité ou la survenance de tel événement. Pour l'instant, on n'a pas de vente, on a un avant contrat de promesse et de vente mais qui n'est pas une vente. [...]

[...] Cependant, même si parfois une formalité est requise pour réaliser la vente, l'établissement d'une promesse synallagmatique distincte de la vente n'est pas toujours possible. Tout va dépendre de la raison d'être de la formalité à accomplir. Il faut distinguer selon que la formalité est destinée à protéger le consentement des parties ou d'une des parties ou à protéger l'intérêt de l'administration. Exemple : les communes bénéficient du droit de préemption urbain, c'est-à- dire que lorsqu'un propriétaire entend vendre son immeuble, la commune, titulaire du droit de préemption urbain, bénéficie d'une priorité pour acheter. [...]

[...] Dans cette hypothèse, on peut admettre que la propriétaire et un autre particulier s'entende pour établir une promesse synallagmatique distincte de la vente. Cette promesse ne deviendra la vente que le jour où la commune aura renoncé à exercer son droit de préemption. Si la commune achète, la promesse deviendra caduque. Par contre, la vente d'un immeuble qui appartient à un mineur doit être autorisée par le juge des tutelles. On veut par là éviter que des tiers n'abusent de l'état de minorité du propriétaire. [...]

[...] Ici, on veut protéger un consentement. Aujourd'hui, on admet la vente de logement futur à construire. C'est ce qu'on appelle dans le langage courant, la vente sur plan et dans un langage juridique, la vente en l'état futur d'achèvement. Cette vente de logement futur est strictement réglementée. On veut protéger le consentement de celui qui envisage d'acheter la maison ou l'appartement à construire. Donc, le législateur décide que cette vente doit être notariée, par acte authentique. A partir de là, il ne peut pas y avoir de promesse de vente entre le constructeur vendeur et l'acquéreur. [...]

[...] La promesse synallagmatique de vente devient la vente proprement dit. On a là une analyse faite sous l'angle purement juridique, c'est-à-dire sous l'angle de l'interprétation des consentements, ce qui signifie que seule la vente consensuelle absorbe la promesse synallagmatique. Dès lors, si le contrat de vente est un contrat formaliste, on peut isoler une promesse synallagmatique distincte de la vente elle-même car là on a bien deux actes, un premier consensuel qu'est la promesse et un 2nd formaliste qu'est la vente. [...]