L'évaluation dans un contexte de mutation

Thèmes abordés

Évaluation dans un contexte de mutation, immeuble, vente qui a fait l'objet d'une lésion, donation encore entre les mains du donataire, droits de mutation

Résumé du document

Dans un contexte de mutation l'immeuble peut être vendu, peut être amené à muter, et à cette occasion il y a des cas où il faut procéder à une évaluation.
Par exemple : en cas de rescision de lésion, il faudra estimer le supplément du juste prix. Il peut s'agir d'un rapport de libéralité : une fois que le donateur est décédé, les cohéritiers peuvent prétendre au rapport de la donation qui avait été faite. C'est la même chose pour la soulte ou pour les droits de mutation.

Les occasions d'évaluer un immeuble ne manquent pas. On ne peut pas toutes les envisager, il faut mettre le doigt sur deux ou trois cas.
En principe, l'évaluation se fait en fonction de l'état de l'immeuble lorsque la mutation a pris effet (vente ou transfert de propriété), et on tient compte aussi de sa valeur, soit au jour de l'acte onéreux, soit au jour du partage (s'il s'agit de rapporter une donation d'immeubles), ou bien encore au jour de l'ouverture de la succession, s'il s'agit de déterminer les droits de mutation.
C'est également au jour de l'ouverture de la succession que l'on se place pour une réduction d'indemnité.

Extraits

[...] Ils doivent estimer l'immeuble vendu selon son état et sa valeur au moment de la vente. Quand on arrive à un procès 5 ans après, la valeur n'est pas la même quand la vente avait eu lieu et 5 ans auparavant. On revient donc à la valeur de l'immeuble au moment de la vente. Pour éviter les injustices, on en revient par sécurité juridique au prix qui a été fixé au moment de la vente. S'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente, le jour de la levée d'option est prise en compte pour la valeur de l'immeuble ( article 1675 alinéa 2. [...]

[...] La Cour de cassation a interprété cet article dans un arrêt du 7 juillet 2010. S'il s'agit d'une promesse synallagmatique de vente, comme une vente sous conditions suspensives, le moment de la vente est la signature de la promesse. Ce n'est pas le jour où la condition tombe ( arrêt de la Troisième chambre civile mars 2011. Il y a eu lieu d'être précis dans le détail et de vérifier quelle opération on a eu à faire pour l'évaluation qui est rétroactive au temps de la vente. [...]

[...] Pour fixer le juste prix dans le cadre d'une vente d'immeubles entrainant une lésion, il faut prendre en compte la valeur de l'immeuble, TVA non comprise telle que des experts immobiliers désignés par le juge vont l'établir. ( article 1678 du Code civil. Il faut que la preuve résulte d'un rapport fait par trois experts. L'expertise est obligatoire, et il avait d'abord été jugé que les juges étaient souverains pour estimer le bien, jusqu'en 1977 où la Cour de cassation a précisé que les juges ne sont pas libres de suivre les avis des experts, uniquement si ces avis sont divergents. [...]

[...] La valeur vénale réelle d'après laquelle sont estimés les immeubles dans le cas extrême que l'on vient d'indiquer va être établie en recherchant le prix du marché, c'est-à-dire le prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel se trouve l'immeuble, avant mutation, et compte tenu des clauses du contrat ( arrêt de la Chambre commerciale du 23 octobre 1984. Par ailleurs, il faut aussi prendre en compte la situation de l'immeuble. La Cour a précisé que la situation tient compte du bail des locataires, donc de la moins-value résultant de la présence de locataires. [...]

[...] Il peut s'agit des droits d'enregistrement, ou de la TVA immobilière qui peut être due dans certaines opérations (en cas de vente de terrains à construire) La question est de savoir comment évaluer l'immeuble pour pratiquer ces calculs, ces impositions ? Quand il s'agit d'une vente à titre onéreux, on prend en compte le prix. Soit on prend en compte le prix indiqué dans l'acte, où s'il ne s'agit pas d'un contrat onéreux, la valeur déclarée, ou la valeur vénale si l'administration estime que la valeur déclarée est insuffisante. [...]