Démembrement de propriété - les règles du jeu

Résumé du document

L'usufruitier peut accomplir seul tous les actes correspondant à la gestion normale du bien, et à ce titre conclure seul un bail d'habitation sur un bien dont il a l'usufruit ; l'accord du nu-propriétaire ne sera requis que pour les baux d'une durée supérieure à 9 ans, et pour les baux ruraux ou commerciaux. En tant que bailleur, l'usufruitier est le seul à pouvoir fixer et réviser le montant du loyer et à délivrer congé à son locataire.

Extraits

[...] En tant que bailleur, l'usufruitier est le seul à pouvoir fixer et réviser le montant du loyer et à délivrer congé à son locataire . Mais le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent toujours déroger aux règles légales en organisant un autre mode de gestion du bien, ou bien en renforçant l'administration conjointe, ou au contraire en conférant la totalité des pouvoirs à l'un ou à l'autre. Assemblées générales Normalement, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont tous deux vocation à assister à l'assemblée générale et donc à prendre part au vote. [...]

[...] Quant à l'usufruitier, la déductibilité des travaux d'entretien et de réparation de ses revenus fonciers ne pose aucun problème ; mais qu'en est- il des travaux de grosses réparations qu'il effectue en lieu et place du nu- propriétaire ? Le principe posé en la matière par le Conseil d'Etat est simple : les dépenses sont déductibles des bases de l'impôt de celui qui en supporte la charge. Donc le nu-propriétaire prenant en charge des travaux d'entretien et de réparation est en droit de déduire ces charges dans les conditions de droit commun prévues pour les déficits fonciers (imputables sur le revenu global hors charges d'emprunt, le solde étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes). [...]

[...] Mais les règlements de propriété prévoient souvent que le nu-propriétaire et l'usufruitier seront solidairement tenus du paiement des charges de copropriété. La répartition des impôts L' IR Le paiement incombe à l'usufruitier (cf. supra en ce qui concerne l'imputation des charges) Les impôts locaux Taxe foncière : l'usufruitier Taxe d'habitation : l'usufruitier s'il occupe lui-même le bien Mais ils sont libres d'adopter une autre répartition L'ISF Le paiement de l'ISF incombe à l'usufruitier sur la base de l'évaluation du bien en pleine propriété, sauf dans les cas suivants : - Démembrements d'origine successorale en cas de succession ouverte avant le 1/7/2002 - Vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit - Donations ou legs avec réserve d'usufruit à l'Etat, aux départements, aux communes, aux associations et aux fondations reconnues d'utilité publique Dans ces cas, l'imposition porte sur la valeur de chaque droit suivant le barème l'article 669 du CGI. [...]

[...] Toutefois, la loi de finances rectificative pour 2008 a modifié les conditions d'imputation des dépenses de grosses réparations engagées par le nu-propriétaire : Les dépenses de grosses réparations sont directement déductibles du revenu global que l'immeuble soit ou non donné en location Le montant des dépenses déductibles est plafonné à par an Les dépenses non imputées au titre d'une année sont reportables dans les mêmes conditions ( par an) sur le revenu global des 10 années suivantes Parallèlement, sur la base du principe énoncé par le Conseil d'Etat, l'usufruitier peut imputer sur les loyers perçus au titre de la location les dépenses de grosses réparations que le nu-propriétaire n'aura pas voulues ou pu assumer ; et au-delà, sur l'ensemble de ses revenus fonciers, et à défaut sur le revenu global de l'usufruitier dans les mêmes conditions que celles de la pleine propriété à titre onéreux : Les intérêts d'emprunt Lorsque l'immeuble faisant l'objet d'un démembrement est donné en location par l'usufruitier imposé au titre des revenus fonciers, le nu-propriétaire peut imputer les intérêts d'emprunt sur l'ensemble de ses revenus fonciers. En outre, la loi de finances rectificative pour 2008 autorise les nus- propriétaires d'immeubles dont l'usufruit est détenu temporairement par un bailleur social, à déduire les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l'amélioration de ces logements de leurs revenus fonciers. La répartition des charges de copropriété La répartition des charges s'effectue conformément aux dispositions des articles 605 et 606 du Code civil. [...]

[...] L'usufruitier, il est vrai, dispose d'une autre action contre le nu- propriétaire : il peut également le poursuivre en dommages et intérêts sur le fondement de l'article 599 du Code civil : Le nu- propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier L'usufruitier ne pourra pas s'exonérer aussi facilement de son obligation d'entretien, car il risque de faire l'objet d'une action judiciaire intentée par le nu-propriétaire, et d'être ainsi déchu de son droit s'il dégrade l'immeuble ou s'il le laisse périr faute d'entretien. Le nu-propriétaire peut donc imposer à l'usufruitier d'exécuter les réparations d'entretien indispensables, sans attendre la fin de l'usufruit. [...]