Le terme du contrat de bail - prorogation, reconduction ou renouvellement

Résumé du document

Que se passe-t-il lorsqu'un preneur poursuit l'occupation des lieux au-delà du terme du bail ? Quelle différence peut-on faire entre prorogation, reconduction et renouvellement du bail ?

Extraits

[...] Quelle différence peut-on faire entre prorogation, reconduction et renouvellement du bail ? L'article 1709 du Code civil définit le bail comme le contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer Ainsi, la durée du bail est un élément essentiel de ce contrat. Les dispositions qui suivent indiquent que le bail conclu avec ou sans écrit, peut être conclu pour une durée indéterminée ou déterminée. [...]

[...] De fait, s'ils constatent une démesure manifeste entre les loyers et le montant de l'indemnité, ils sont enclins à modérer celle-ci qualifiable dès lors de clause pénale. Cette solution retenue par la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 18 janvier 1989, semble se fonder sur l'équité en dépit de l'article 1134 selon lequel les parties à une convention s'obligent réciproquement. Il ne faut pas pour autant en conclure que le bailleur est privé de son droit à indemnité en cas de violations de ses obligations de restitution par le preneur. [...]

[...] Enfin, il existe une autre forme de poursuite du bail : la prorogation du bail. La prorogation consiste en la prolongation de la durée du bail avant l'arrivée de son terme. Elle doit être faite par écrit. Cela revient en réalité à apporter une modification du contrat par la rencontre nouvelle de la volonté des deux parties. Mais à l'arrivée du terme du bail, ce sont les mêmes règles que précédemment qui vont jouer : fin de la relation contractuelle, tacite reconduction ou renouvellement du bail. [...]

[...] La Cour de cassation apporte toutefois une précision dans l'arrêt rendu le 21 décembre 1988. Lorsqu'un contrat (entendu dans son acception d'instrumentum) comporte en son sein deux contrats distincts (dont le bail), le renouvellement exprès ne prend effet que pour ce dernier dès lors qu'il ne fait pas clairement allusion au second contrat (en l'espèce pacte de préférence). Le contrat originaire comportait un pacte de préférence valable pour la durée du bail ( ) mais ce pacte devient caduc à l'expiration de la location. [...]

[...] Ainsi, le renouvellement n'est envisageable que pour le contrat de bail à proprement parler et sous réserve de dispositions contractuelles contraires. L'article 1738 dispose que si, à l'expiration des baux écrits, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par l'article relatif aux locations faites sans écrit Le congé ne pourra être donné qu'au regard des délais fixés par l'usage des lieux. Le silence des parties au moment de l'échéance du terme peut signifier qu'elles entendent contracter de nouveau. [...]