Les conditions de validité de la déclaration d'intention d'aliéner

Thèmes abordés

Les conditions de validité de la déclaration d'intention d'aliéner, compromis de vente, bail, mentions obligatoires, DIA

Résumé du document

Le défaut de validité de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) étant de nature à entacher d'illégalité de préemption, le respect de certaines conditions de validité est essentiel.
En effet, dès lors que le juge judiciaire a prononcé l'annulation de la DIA, la décision de préemption ne peut être qu'annulée, ce qui peut être lourd de conséquences.

Pour être valable, la DIA doit respecter les formes prescrites par un arrêté ministériel, et elle doit comporter impérativement :
- Le prix.
- Les conditions de l'aliénation projetée.
- Et en cas d'adjudication : l'estimation du bien ou sa mise à prix.

Extraits

[...] Une réponse ministérielle du 14 avril 2005 rend obligatoire la mention de l'occupation du local. Par contre le bail n'a pas à être porté à la connaissance de la commune, c'est seulement dans le cadre de l'article L 213-9 de l'urbanisme. Enfin une dernière mention obligatoire : la commission d'agence. En effet, la commune ne peut s'engager que pour les conditions financières indiquées dans la DIA. Aussi en présence d'une commission d'agence à la charge de l'acquéreur (et de l'eventuel préempteur), celle-ci doit impérativement figurée dans la DIA, ainsi que la précision de la personne qui en a la charge. [...]

[...] En ce qui concerne les conditions suspensives et résolutoires indiquées dans le compromis de vente, il est impératif qu'elles soient reportées dans la DIA, car dans le cas contraire, elles seraient inopposables à la commune. En revanche, il n'est pas possible de signer des actes authentiques de vente sous condition suspensive ou condition résolutoire de non-exercice de son droit de préemption par une commune. Toutefois cela semblerait possible pour une vente conclue sous seing privé. Un autre élément mérite d'être mentionné dans la DIA, il s'agit du bail. [...]

[...] A l'inverse en présence de biens distincts, il est impératifs d'envoyer autant de DIA que d'unité foncière et éventuellement de ventiler le prix de vente entre chaque bien ou groupe de biens. En ce qui concerne l'identité de l'acquéreur, il résulte de l'arrêté ministériel du 11 mai 1987, que la mention de l'identité de l'acquéreur n'est pas obligatoire. Cette position a été confirmée par un arrêt du consil d'état du 6 janvier 1995 et par une réponse ministérielle Zimmermann. La cour de cassation a notamment jugé (3ème civ 08/10/2008) qu'une nouvelle purge ne s'impose pas en cas de changement d'acquéreur même si celui-ci figurait sur la DIA. [...]

[...] En présence d'un prix acte en mains (frais mis à la charge du vendeur), la DIA ne doit pas mentionner un prix acte en mains, mais le prix sans les frais d'acquisition. Le fait d'indiquer un prix acte en mains peut notamment entrainer l'irrecevabilité de la DIA, car il ne permet de connaître le prix de vente avec exactitude. En présence d'une vente portant sur une maison et sur un garage situé de l'autre côté de la rue, faut-il faire deux DIA ? [...]