Cass. Ch Mixte. 26 mai 2006

Résumé du document

Commentaire d'arrêt : Cour de Cassation Chambre Mixte, 26 mai 2006



Par cette décision en date du 26 mai 2006, la Cour de Cassation prend position sur les sanctions appropriées lors de la violation des contrats préparatoires, et plus précisément, des pactes de préférence.





I UNE DÉCISION NOVATRICE : LA SUBSTITUTION DU BÉNÉFICIAIRE AU TIERS ACQUÉREUR

II LE BIEN FONDÉ DE CE REVIREMENT DE JURISPRUDENCE

Extraits

[...] II LE BIEN FONDÉ DE CE REVIREMENT DE JURISPRUDENCE Le mérite de cet arrêt sera ici mis en avant. Nous verrons que l'abandon des anciens fondements est une avancée heureuse et que cet arrêt, malgré un refus d'admettre la substitution en l'espèce, a une véritable portée pratique. L'ABANDON OPPORTUN DES ANCIENS FONDEMENTS Avant ce revirement de jurisprudence de mai 2006, la Cour de Cassation se fondait sur l'article 1142 du Code Civil pour refuser l'exécution forcée en nature : le pacte de préférence créait une obligation de faire, c'est à dire l'obligation d'accorder la priorité au bénéficiaire du pacte dans le cas où le promettant déciderait effectivement de vendre son bien. [...]

[...] L'arrêt du 31 janvier 2007 confirme cette apparente "impossibilité" probatoire. Une partie de la doctrine considère alors qu'on aurait probablement dû se contenter de la connaissance de l'existence du pacte par les tiers acquéreurs sans qu'il y eût lieu d'exiger la connaissance de son intention de s'en prévaloir (Professeur Christian Larroumet, Droit Civile, Tomme III; 6ème édition). Or, par un arrêt en date du 14 février 2007, la troisième Chambre Civile de la Cour de cassation constate que les deux conditions d'annulation sont, en l'espèce, réunies. [...]

[...] C'est donc lui qui doit recevoir "réparation" pour la violation du pacte. La Cour de Cassation, en admettant que la sanction de la violation du pacte peut être une exécution forcée, renforce l'efficacité des pactes de préférence. Le revirement de la Cour de cassation doit alors être applaudi. UN REVIREMENT À RÉPERCUTIONS PRATIQUES MALGRÉ UN SEMBLANT PUREMENT THÉORIQUE Le revirement opéré par la Cour de Cassation en mai 2006 semblait purement théorique. En effet, même si la Cour de Cassation affirmait la possibilité d'annuler la vente et de substituer le bénéficiaire au tiers acquéreur, en l'espèce, l'arrêt n'admettait pas la substitution au motif que la preuve de la connaissance par le tiers de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte n'avait pas été rapportée. [...]

[...] En effet, il ne peut y avoir substitution que si la demande de nullité est possible. Ainsi la substitution d'acquéreur est subordonnée à l'annulation de la vente. La Chambre mixte pose un attendu de principe selon lequel : "si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir". [...]

[...] La Cour rejette ainsi la troisième branche du pourvoi. Néanmoins, cette solution d'annulation ne semblait pas être la sanction adéquate pour le bénéficiaire. C'est ce problème que la Chambre mixte de la Cour de Cassation va donc tenter de résoudre en consacrant la faculté de substitution. À LA CONSÉCRATION DE LA FACULTÉ DE SUBSTITUTION L'arrêt de la chambre mixte opère un revirement de jurisprudence en matière d'exécution forcée du pacte de préférence. Comme nous venons de le voir, avant mai 2006, les bénéficiaires de pacte de préférence qui n'avaient pas eu l'opportunité d'acquérir le bien demandait la nullité du contrat entre le promettant et le tiers acquéreur ou, encore, plus modestement, des dommages intérêts. [...]