Objet et Cause

Thèmes abordés

résolution du contrat, acquéreurs, bien immobilier, prêt immobilier, non-conformité aux règles du Code de la consommation

Résumé du document

Les acquéreurs d'un bien immobilier, payé à l'aide d'un prêt immobilier, se voient annuler leur prêt pour non-conformité aux règles du Code de la consommation six mois plus tard.
L'achat du bien immobilier était subordonné à la condition suspensive de l'obtention d'un prêt pour financer cet achat, or le prêt fut annulé 6 mois après la conclusion de l'acte authentique.
La vente du bien immobilier disparait-elle à son tour ? En d'autre terme la disparition du contrat de prêt immobilier n'est-elle pas la cause de l'obligation du contrat de vente ?

Extraits

[...] En d'autre terme la disparition du contrat de prêt immobilier n'est-elle pas la cause de l'obligation du contrat de vente ? La cause est la raison pour laquelle on consent, elle est prévue à l'article 1131 du Code civil selon lequel L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet La cause de l'obligation sert à mesurer l'équilibre des prestations c'est-à- dire entre la chose apportée en échange du prix lors d'un contrat de vente. [...]

[...] Par ailleurs on peut également parler d'interdépendance des contrats, le contrat de prêt est l'accessoire du contrat de vente, mais sans cet accessoire le contrat principal ne peut pas avoir lieu, il est nécessaire à son exécution. Des acquéreurs achètent un appartement dans les Antilles bénéficiant d'un avantage fiscal, cet avantage est supprimé un an plus tard. Peuvent-ils se dégager de la vente ? L'avantage fiscal était-il un mobil entrant dans la cause de l'obligation de la vente immobilière ? Pour exister un contrat doit être causé c'est-à-dire qu'il doit y avoir une contrepartie à son engagement. [...]

[...] On admettait une cause objective, c'est-à- dire qu'il faut une contrepartie à l'obligation quel qu'elle soit. En ce sens on n'admettrait pas qu'entre dans le champ contractuel un mobil personnel, comme en l'espèce le mobil de l'avantage fiscal. En effet l'avantage fiscal qui a poussé les acquéreurs à acheter apparait comme un mobil personnel, il s'agissait d'effectuer un investissement bénéficiant d'un avantage fiscal sans lequel les acquéreurs n'auraient pas acheté. Dans un arrêt du 3 aout 1942 la Cour de cassation avait énoncé que les motifs vrais ou erronés qui peuvent inciter une partie à conclure à titre onéreux avec une autre personne exempte de dol, sont sans influence sur la validité de leur opération, à moins que les parties aient été d'accord pour en faire la condition de leur traité Il s'agit donc de savoir si les acquéreurs ont voulu faire entrer l'avantage fiscal comme une condition de leur engagement dans le cadre contractuel. [...]

[...] La Première chambre civile de la Cour de cassation reprend cette solution dans un arrêt du 13 février 2001, l'erreur sur le mobil fiscal n'est cause de nullité de la convention qu'à la condition d'être rentré dans le champ contractuel par une stipulation, une clause ou une condition. En l'espèce il s'agit donc de savoir si les acquéreurs ont fait entrer cette condition résolutoire expressément dans le contrat de vente. Si c'est le cas ils pourront obtenir la nullité de la vente à l'inverse si le mobile n'a pas été stipulé par écrit, ils seront tenus au contrat. [...]