Etude de cas de problèmes entre un locataire et son bailleur

Thèmes abordés

Problèmes, locataire, bailleur, bail, location, logement

Résumé du document

Le contrat conclu entre Luigi et Léon Dor doit-il effectivement s'analyser en un contrat de bail ?

Selon l'article 1709 du Code civil, le bail se définit comme « un contrat par lequel l'un des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer ».
En l'espèce, Luigi met à la disposition de Léon Dor un appartement pendant la durée de sa licence, c'est-à-dire pendant trois ans. Par ailleurs, Léon Dor paye un loyer, puisqu'il nous est dit par la suite que l'étudiant étranger y participe.
Ainsi, les différents éléments constitutifs du bail sont réunis en l'espèce. Il s'agit donc bien d'un contrat de bail

Extraits

[...] Cela laisserait donc penser que le fait de repeindre intégralement l'appartement incombe au bailleur. Or, comme nous l'avons dit précédemment, pour que le bailleur soit tenu d'effectuer cette réparation, encore faut-il que Léon démontre en quoi elle s'avère nécessaire, c'est-à-dire en quoi ce défaut fait obstacle à l'usage normal et de la chose et relève de l'entretien normal des locaux loués. IX – Sur la volonté de Léon de ne pas verser les loyers tant que le bailleur ne s'exécute pas La Cour de cassation, dans des arrêts du 10 avril 1959 et du 21 décembre 1987, a précisé que l'exception d'inexécution doit être exécutée de bonne foi ; c'est-à-dire qu'elle doit mettre en balance des obligations à peu près équivalentes. [...]

[...] Par ailleurs, selon l'article 10 de la loi précitée, « le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ». En l'espèce, Léon conclut le bail pour « toute la durée de sa licence ». Dans le système actuel, la durée de la licence est en principe de trois ans. Cet élément constitue un indice supplémentaire venant appuyer la qualification de bail régi par la loi du 06 juillet 1989. Peut-il s'agir d'un bail portant sur un local meublé ? Selon l'article 2 de la loi de 1989, celle-ci n'est pas applicable aux baux portant sur des locaux meublés. [...]

[...] Cependant, une jurisprudence plus récente semble être revenue sur cette position. Ainsi, dans un arrêt du 14 janvier 2004, la Cour de Cassation a estimé que le fait qu'un locataire exerce une activité de stylisme alors même que cela ne respecte pas la destination de l'immeuble ne peut voir son bail résilié, cette activité n'étant pas génératrice de troubles pour les autres habitants de l'immeuble. Bien que cette solution ait été rendue au visa de l'article 1728 du Code civil (c'est-à-dire sur le fondement du droit commun), il semble qu'il soit possible de l'appliquer alors même que le bail relève du régime de la loi du 06 juillet 1989. [...]

[...] En l'espèce, le problème qui affecte le parquet semble très important. En effet, il est « brisé en de nombreux endroits » et Sophie ait « quasiment passée à travers ». Il semble donc que la réparation de ce parquet nécessite bien plus que le remplacement de quelques lames Du fait de l'importance de cette réparation, elle nous semble incomber au bailleur. Par conséquent, en refusant depuis de longs mois de procéder à cette réparation, le bailleur commet un manquement à ses obligations. [...]

[...] Il s'agit donc d'un cas de reprise du bail. En la matière, l'article 15 prévoir qu'à peine nullité, le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qui peut valablement être un descendant du bailleur, comme c'est le cas en l'espèce. Par conséquent, si le bailleur respecte le formalisme énoncé, il pourrait valablement donner congé à Léon Dor pour que sa fille Léonie reprenne l'appartement. Si ce formalisme n'est pas respecté, le congé donné au locataire sera considéré comme nul. [...]