Etude de cas : l’hypothèque continuée sur un immeuble indivis par un seul indivisaire est-elle valable ?

Thèmes abordés

Etude de cas, immeuble indivis, hypothèque, Code civil, un seul indivisaire, droits de la banque

Résumé du document

Au décès de leur père, Antoine et Benoit héritent d'un immeuble estimé à 1 million d'euros. Or, Antoine s'apprête à contracter un prêt du même montant auprès de sa banque pour financer l'achat de la villa de ses rêves. Le banquier subordonne toutefois son accord à la constitution d'une hypothèque sur l'immeuble indivis. Antoine accepte sans en référer à Benoit.
Ainsi, vous préciserez si l'hypothèque est valable et déterminerez les droits de la banque dans les situations suivantes :
1/ A l'issue du partage, Antoine reçoit l'immeuble indivis
2/ L'immeuble est vendu et le prix est attribué à Benoit.

Extraits

[...] Ainsi, vous préciserez si l'hypothèque est valable et déterminerez les droits de la banque dans les situations suivantes : A l'issue du partage, Antoine reçoit l'immeuble indivis L'immeuble est vendu et le prix est attribué à Benoit. SOLUTION : Un immeuble d'une valeur de 1 million d'euros est détenu en indivision. L'un des indivisaires constitue une hypothèque sur l'immeuble indivis d'un montant d'un million d'euros en garantie d'un prêt immobilier qu'il a contracté pour l'achat d'une villa. La question se pose alors de savoir si l'hypothèque continuée sur un immeuble indivis par un seul indivisaire est valable ? [...]

[...] La constitution d'hypothèque est un acte de disposition, sa régularité est donc soumise à l'accord de tous les indivisaires. A défaut d'accord unanime, la constitution d'hypothèque par un seul indivisaire est permise (Civ. 3ème 29 nov. 1989). En revanche, sa portée au cours de l'indivision sera limitée aux droits indivis de l'indivisaire constituant et sera donc inopposable pour le surplus aux indivisaires non consentant. Si Antoine reçoit l'immeuble Les droits du créancier hypothécaire seront fonction du partage de l'indivision : - si l'indivisaire consentant reçoit l'immeuble indivis, l'hypothèque sera rétroactivement validée et son assiette s'étendra à tout l'immeuble. [...]

[...] - si l'immeuble hypothéqué est mis dans le lot d'un indivisaire non consentant, l'hypothèque sera rétroactivement annulée. Le créancier perdra donc ses droits hypothécaires. Benoit reçu le prix de vente de l'immeuble La solution st identique si l'immeuble est venu à un tiers à l'indivision et que c'est son prix qui est distribué aux indivisaires. On doit alors apprécier l'attribution du prix de vente pour se prononcer sur le sort de l'hypothèque et les droits du créancier. En l'occurence, si le prix de vente est attribué à Benoit, l'hypothèque sera annulée dans la mesure où il n'a pas consenti à son acte de constitution. [...]