L'usufruit temporaire

Thèmes abordés

Usufruit temporaire, patrimoine professionnel, patrimoine privé, démembrement temporaire de propriété, Code civil

Résumé du document

Le droit romain, dans lequel l'institution de l'usufruit trouve ses sources, connaissait la technique des juxtapositions de droits différents sur un même bien.

À Rome, l'usufruit relevait de nécessités d'ordre pratique. En effet certaines situations, justifiaient que plusieurs ayants droit se partagent les utilités d'un même bien. Il était cependant reconnu comme une situation économique anormale, et, pour cette raison, était envisagé comme un droit temporaire, tout au plus viager, afin que le droit du nu-propriétaire ne se retrouve pas anéanti par un usufruit perpétuel qui l'empêcherait de recouvrer la pleine propriété du bien.

De fait, l'usufruit conférait au nu-propriétaire et à l'usufruitier deux droits réels distincts : le premier ne détenait sur la chose que le droit d'en disposer, l'abusus, le second jouissait du droit d'en user et d'en percevoir les fruits, l'usus et le fructus. Le droit romain avait organisé les rapports entre nu-propriétaire et usufruitier sous forme de séparation totale, l'usufruitier se voyant simplement tenu vis-à-vis du nu-propriétaire de ne pas détériorer la chose et de ne pas abuser de son droit de jouissance.

Extraits

[...] Le tribunal administratif de Paris a retenu la même solution. B. Les intérêts attachés au démembrement 1/Pendant le démembrement Pour la société́ d'exploitation - jouissance aussi sécurisée qu'un bail ; - trésorerie non affectée de l'entreprise ; - amélioration du résultat d'exploitation si la dotation aux amortissements est inférieure aux loyers. Pour le nu-propriétaire la SCI le plus souvent - La SCI ne détenant que la nue-propriété ne dispose pas de revenus fonciers afférents au bien en question. En conséquence, l'associé ne supportera aucune fiscalité ce titre pendant la durée de l'usufruit ; - La taxe foncière est due de plein droit par la structure d'exploitation ; - Les parts de la société civile ayant une valorisation très faible, l'associé peut les transmettre ses enfants moindre coût. [...]

[...] Le Conseil d'État a posé trois conditions pour qu'un droit incorporel puisse être comptabilisé en actif immobilisé : il doit constituer une source de revenus régulière, avoir une pérennité suffisante et être cessible . L'usufruit temporaire de l'immeuble professionnel détenu par la structure d'exploitation remplit ces trois conditions. Cette comptabilisation de l'usufruit temporaire comme actif immobilisé autorise la déduction par la société d'exploitation du bénéfice imposable des intérêts de l'emprunt contracté pour financer son acquisition. Reste la question de l'amortissement de l'usufruit temporaire. [...]

[...] La technique de l'usufruit fut conservée dans le code civil, mais sa nature juridique fut modifiée. Il est depuis sa reprise par le CC qualifié comme un démembrement de la propriété, conférant à l'usufruitier un droit réel sur la chose objet de l'usufruit. Les rédacteurs du code civil ont attribué à l'usufruit un régime inspiré du droit coutumier, à la recherche d'un équilibre entre pouvoirs et devoirs de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Ainsi l'usufruitier dispose d'un certain nombre de prérogatives, mais aussi de devoirs fondés sur la finalité du mécanisme, à savoir le recouvrement de la pleine-propriété par le nu-propriétaire. [...]

[...] Or, l'institution connaît depuis quelques temps une sorte de renouveau, dans la mesure où elle permet un démembrement temporaire des biens qui s'inscrit parfaitement dans le contexte moderne de l'allongement de la durée de vie, de celle des études, de l'aide apportée par les parents à leurs enfants au-delà de la majorité, ainsi que de l'augmentation du nombre de familles recomposées. De plus, la généralité de l'objet de l'usufruit, qui peut porter tant sur un meuble que sur un immeuble, sur un bien corporel que sur des droits incorporels, sur un bien isolé que sur une universalité, lui confère une élasticité qui participe certainement de son évolution actuelle. De fait, l'institution voit aujourd'hui sa finalité diversifiée. Toujours d'ordre familial, elle est également devenue d'ordre économique et fiscal. [...]

[...] S'agissant d'un droit d'usufruit temporaire qui dès sa constitution est voué, à une diminution progressive de valeur, et dont la durée, légalement limitée à trente ans est déterminée dans l'acte d'acquisition, la condition relative à la dépréciation et à la prévisibilité de la durée de celle-ci est parfaitement respectée. Une dotation aux amortissements doit donc logiquement pouvoir être créée dans le but de constater cette érosion. La doctrine majoritaire est en ce sens, admettant l'amortissement du droit d'usufruit en tant qu'élément incorporel admis à l'actif de l'entreprise. [...]