La promesse de vente

Thèmes abordés

Promesse, vente, droit, civil, obligation

Résumé du document

La promesse unilatérale de vente, est un contrat par lequel une personne entend vendre à une autre personne un bien immobilier. Le plus souvent, pour renforcer cette promesse, il est prévu que le bénéficiaire verse une somme d'argent, pour garantir le futur achat, mais qui servira d'indemnité remise au promettant lorsque le bénéficiaire ne poursuivra pas son acquisition. Néanmoins, il arrive que la quasi-totalité du prix initialement fixé soit versé. En agissant de la sorte, montrant ainsi qu'il entend acquérir l'immeuble le bénéficiaire a-t-il une promesse définitive. Plus précisément, cela confère-t-il à la promesse unilatérale un caractère synallagmatique. Dans un arrêt du 1er décembre 2010, la première Chambre civile de la Cour de cassation a examiné cette difficulté née d'un conflit familial.

Extraits

[...] On admettait volontiers que cette indemnité d'immobilisation se transmuait en une promesse synallagmatique de vente et d'achat. Certains auteurs ont objecté toutefois que le coût élevé de la renonciation à acquérir est un inconvénient économique, mais que bénéficiaire n'en demeure pas moins titulaire de son droit d'option, ce qui sauvegarde la nature juridique de la promesse : raison pour laquelle "il convient donc pour qualifier convenablement une promesse de vente de s'en tenir d'abord aux éléments essentiels de la convention en écartant ses dispositions accidentelles". [...]

[...] Plus précisément, le versement d'une somme quasi égale au prix de vente ne transforme pas la promesse unilatérale en promesse synallagmatique. Par ailleurs, elle ajoute que, selon l'acte authentique conférait la propriété de l'immeuble au jour de sa signature, soit postérieurement à la date de l'assignation en divorce. La Cour d'appel ne reteint donc pas l'argument du fils qui estimait que le versement d'un dépôt de garantie presqu'égal au prix de la vente était de nature a entrainé une requalification de la promesse de vente en promesse synallagmatique, car le bénéficiaire perdant toute liberté d'acquérir le bien, la vente était déjà donc faite. [...]

[...] Tout d'abord, l'indemnité d'immobilisation n'est pas perdue, elle doit être remboursée au bénéficiaire lorsqu'il apparait que la non réalisation de la promesse ne lui est pas imputable. Ensuite, à supposer qu'on l'analyse en une contrainte, cette contrainte est toute subjective et ouvre la voie à une grande incertitude judiciaire : dans quels cas, en effet, considérer que l'indemnité est d'une telle importance qu'elle prive le bénéficiaire de son option ? Doit-on tenir compte de son montant, de la durée de l'option ? [...]

[...] La première Chambre civile, en d'autres termes, vient dire que quel que soit le montant du dépôt, la promesse demeure unilatérale. Cette solution peut laisser perplexe tant il est vrai qu'un bénéficiaire qui, dès la promesse, a versé au promettant une somme quasi égale au prix de vente perd nécessairement une partie de sa liberté de décision, l'obligeant à lever l'option s'il ne souhaite pas perdre ladite somme. Dans ce cas de figure, le choix est certainement réduit : quitte à perdre de l'argent qui plus est d'un montant presqu'égal au prix de la vente autant devenir propriétaire. [...]

[...] En concluant, au caractère unilatéral de la promesse de vente, la Cour de cassation considère que le transfert de la propriété est différé au jour de la signature de l'acte authentique. En ce cas l'immeuble est réputé acquis hors mariage, et son propriétaire libre de le léguer pour le tout. Dès lors, les juges ne peuvent qu'aboutir à reconnaitre la nature personnelle de l'appartement légué et une parfaite efficacité au legs. En rendant une solution aussi rigoureuse, la première Chambre civile de la Cour de cassation participe à un large mouvement jurisprudentiel de clarification et de sécurisation du droit des promesses. [...]