Le principe de spécialité et les sûretés immobilières traditionnelles

Thèmes abordés

Principe, spécialité, sûretés, immobilières, traditionnelles

Résumé du document

Le principe de spécialité est une règle fondamentale du droit des suretés réelles. On en trouve application aussi bien dans les suretés réelles mobilières comme le gage, que dans les suretés réelles immobilières comme l'hypothèque. On s'intéressera ici aux suretés immobilières traditionnelles c'est à dire aux suretés immobilières existant de longue date (avant la réforme du droit des suretés du 23 mars 2006) ; il s'agira pour l'essentiel de l'hypothèque.
Ce principe de spécialité connait deux facettes. Il impose premièrement l'indication dans l'acte notarié du montant de la créance garantie, deuxièmement une désignation des biens objets de la garantie (assiette du bien grevé).
Le principe de spécialité quant à l'assiette de l'hypothèque a été adopté par les rédacteurs du Code civil en réaction à l'hypothèque générale qui était attachée dans l'Ancien droit à tout acte notarié créateur d'obligations (loi du 11 brumaire an VII) . Il s'agissait de protéger le constituant en empêchant que celui-ci ne consente une garantie disproportionnée sur tout son patrimoine pour obtenir du crédit, conduisant in fine à la dépossession de tous ses biens immobiliers.
Le principe de spécialité quant à la créance garantie repose sur le postulat que consentir à un créancier un droit spécifique sur un immeuble sans stipuler la créance à laquelle cette sûreté est attachée aboutirait à ce qu'aucun autre créancier n'accepte de se voir accorder une nouvelle sûreté sur le même bien, faute de pouvoir déterminer avec précision l'étendue de la garantie consentie au premier créancier. On retrouve donc ici l'idée de la protection du débiteur par la limitation des droits du créancier et en conférant au débiteur la faculté de consentir plusieurs hypothèques sur le même immeuble.
L'idée de sécurité des tiers a également été prise en considération, notamment celle des autres créanciers du débiteur, chaque créancier pouvant vérifier que sa créance et celle des autres créanciers n'excèdent pas la valeur de l'immeuble.
D'autres pays avaient, depuis un certain temps, écartés de telles exigences. En droit allemand, le principe de la dette foncière permet de garantir l'exécution de créances actuelles ou futures. De même, le droit belge accepte le principe d'une hypothèque « omnibus » valable pour des créances « futures, à la condition qu'au moment de la constitution de l'hypothèque, les créances garanties soient déterminées ou déterminables » . Les droits des pays de Common Law ont renoncé au principe notamment à travers la consécration de la « floating charge » (la charge de la sureté est flottante sans être individualisée sur le bien du constituant). A travers cette brève comparaison avec le droit des pays voisins on se rend compte que si le principe de spécialité a été un temps consacré par certains droits, la tendance est unanimement à sa disparition.
En effet, l'objectif de protection initialement attribué au principe de spécialité a conduit à rendre plus « rigide » les suretés immobilières traditionnelles et à les rendre inadaptées aux exigences d'efficacité et de rapidité du monde des affaires. Les suretés immobilières parce qu'elles doivent répondre à différentes conditions notamment la double exigence du principe de spécialité et qu'elles ont un certain cout sont des suretés qui ne sont pas adaptées pour la pratique des affaires.

Extraits

[...] Est-ce que cet effort de protection à travers le principe de spécialité en matière de suretés immobilières est toujours utile ? On verra dans un premier temps que le principe de spécialité est tiraillé entre nécessité de protection du constituant et exigences de la pratique Cela a conduit à une disparition progressive du principe de spécialité (II). I – Le tiraillement du principe de spécialité entre nécessité de protection du constituant et exigences de la pratique A travers le principe de spécialité transparaissent deux nécessités a priori opposées. [...]

[...] B – Les difficultés pratiques posées par le principe de spécialité Cet objectif de protection a conduit à rendre rigide les suretés immobilières traditionnelles. Le principe de spécialité ne semble pas compatible avec les exigences de rapidité et d'efficacité du monde des affaires. De plus l'hypothèque a un certain cout de constitution ce qui a conduit la pratique a délaissé ces suretés au profit d'autres suretés plus faciles à constituer par exemple le cautionnement. On peut se demander si la protection que le législateur veut offrir au constituant est aujourd'hui nécessaire, d'autant plus que comme nous l'avons dit précédemment, la richesse en France n'est plus aujourd'hui uniquement immobilière. [...]

[...] Ce principe de spécialité connait deux facettes. Il impose premièrement l'indication dans l'acte notarié du montant de la créance garantie, deuxièmement une désignation des biens objets de la garantie (assiette du bien grevé). Le principe de spécialité quant à l'assiette de l'hypothèque a été adopté par les rédacteurs du Code civil en réaction à l'hypothèque générale qui était attachée dans l'Ancien droit à tout acte notarié créateur d'obligations (loi du 11 brumaire an VII). Il s'agissait de protéger le constituant en empêchant que celui-ci ne consente une garantie disproportionnée sur tout son patrimoine pour obtenir du crédit, conduisant in fine à la dépossession de tous ses biens immobiliers. [...]

[...] En droit allemand, le principe de la dette foncière permet de garantir l'exécution de créances actuelles ou futures. De même, le droit belge accepte le principe d'une hypothèque « omnibus » valable pour des créances « futures, à la condition qu'au moment de la constitution de l'hypothèque, les créances garanties soient déterminées ou déterminables ». Les droits des pays de Common Law ont renoncé au principe notamment à travers la consécration de la « floating charge » (la charge de la sureté est flottante sans être individualisée sur le bien du constituant). [...]

[...] Le montant s'étend de plein droit aux intérêts et autres accessoires qui n'ont pas à être évalués. D'autre part concernant le bien garanti, le principe de spécialité impose de désigner de manière précise le bien immobilier objet de la garantie. Il s'agit ainsi de délimiter le champ de la sureté accordé par le constituant et d'éviter ainsi qu'elle ne s'étende à tout son patrimoine. De ce principe découle la prohibition de l'hypothèque des biens à venir, c'est-à-dire des immeubles qui n'appartiendraient pas au débiteur au jour de la constitution de l'hypothèque. [...]