Les modifications du bail: modifications d'un élément personnel et modifications de l'élément temporel du bail

Thèmes abordés

Modifications du bail, modifications d'un élément personnel du bail, modifications de l'élément temporel du bail, bail, preneur et bailleur

Résumé du document

Ce changement peut résulter des cas généraux : le bailleur est une personne physique qui décède, le bail est transmis à ses héritiers et continue. Le changement peut résulter d'une transmission à titre universel ou à titre particulier.
Dans le cas d'une transmission à titre universel : c'est l'application de l'article 1122 du code civil. Le contrat de bail se transmet aux héritiers.
Dans une transmission à titre particulier : c'est l'article 1743 du code civil. Ca veut dire que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur de la chose ne peut pas se débarrasser du locataire si la date de son bail est certaine. Mais il y a l'hypothèse de la fraude.

Extraits

[...] L'acquéreur devient bailleur par le seul effet de la règle de droit. il y a quand même une difficulté à séquencer dans le temps où commence les obligations du nouveau bailleur et où s'arrêtent celles de l'ancien. En principe chacun répond des fautes qui se sont déroulées pendant sa période. Si le bailleur vendeur, le premier bailleur a commis une faute, et que cette faute a eu pour suite un dommage après la cession, c'est le cédant qui sera tenu. [...]

[...] Quand le bailleur a demandé une caution, il voit que le preneur est parti : action pour faire constater la rupture du contrat, saisit un juge, le preneur n'est plus là, il est plus facile de laisser contrat se continuer et puis demander loyers à la caution. Donc absence de congé est dangereuse pour le preneur et pour sa caution. Depuis longtemps s'est développée la collocation, dangereuse : co-bailleurs ou co-preneurs. Si seul preneur et plusieurs bailleurs : si on veut rompre le contrat, il ne suffit pas de notifier le congé à un seul d'entre eux. [...]

[...] Les modifications du bail Parce que le bail dure, il est sensible aux modifications de contextes. Les modifications d'un élément personnel : changement d'une des parties Le bailleur et le preneur peuvent changer en cours de contrat. Changement de bailleur Ce changement peut résulter des cas généraux : le bailleur est une personne physique qui décède, le bail est transmis à ses héritiers et continue. Le changement peut résulter d'une transmission à titre universel ou à titre particulier. Dans le cas d'une transmission à titre universel : c'est l'application de l'article 1122 du code civil. [...]

[...] C'est une cession de contrat à l'initiative du preneur et donc il y a cession des créances du preneur sur le bailleur et en même temps un aspect passif. Le respect de 1690 est requis. Les modifications de l'élément temporel du bail L'élément temporel peut changer au fil de l'exécution : une extinction anticipée ou une extinction reportée. Les causes accidentelles d'extinction Le bail peut disparaître pour plusieurs raisons : une lui est propre : disparition de la chose. La disparition de la chose L'article 1722 du Code civil distingue perte totale et partielle. [...]

[...] Si chose endommagée de manière telle que sa remise en état supposerait des frais excédents sa valeur, assimilé à destruction totale. Le raisonnement pertinent par rapport à ce texte est le raisonnement en valeur. Le bailleur pourrait le faire, mais déraisonnable au regard des couts. 2e raisonnement : si l'article 1722 s'applique si louée est une la chose de genre. Les choses de genre ne disparaissent pas, peuvent être remplacés par des choses identiques. Donc generem non perunt. Donc pas de raison d'appliquer 1722. [...]