La formation du bail: les conditions de fond et de forme

Thèmes abordés

Formation du bail, conditions de fond, condition de forme, formalisme en matière immobilière, formalisme en matière mobilière

Résumé du document

Article 1709 du Code civil : Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Il y a des conditions objectives, faire jouir une chose, durée, et prix. Et il y a une condition subjective qui est un problème de capacité.

Extraits

[...] Le bail suppose la majorité des 2/3 des droits. Mais s'il s'agit d'un bail commercial ou rural, il faut l'unanimité. La sanction (d'un bail sur la chose d'autrui, c'est-à-dire sans consentement de la majorité des 2/3 des indivisaires) n'est pas la nullité. Le bail reste valable inter partes (entre parties). Le bailleur est propriétaire sur une fraction abstraite mais il n'est pas propriétaire du Tout. Le bail est inopposable aux autres indivisaires qui peuvent facilement gêner le bail. Le bailleur ne peut alors plus accorder la jouissance paisible. [...]

[...] Mais pour les baux supérieurs à 9 ans pour régler la difficulté : si usufruitier conclut un bail qui excède son usufruit, on découpe autant que possible les baux en tranche de 9 ans et on va dire que seul la tranche en cours doit aller jusqu'à son terme. Au delà, le bail n'est pas opposable au nu propriétaire, même si le bail est plus long. Dernier alinéa : l'usufruitier ne peut sans accord du nu-propriétaire passer un bail commercial ou rural. Ces baux entament le capital de la chose. Eu égard de l'importance de l'atteinte que ces baux portent à la propriété, il faut un régime spécial. Il faut le concours des 2. Si le nu-propriétaire refuse il peut bloquer l'usufruitier. [...]

[...] Le formalisme en matière mobilière Pas de formalisme d'opposabilité sauf certains droits incorporels qui ont leur registre. Le registre est un instrument susceptible de créer un formalisme d'opposabilité : propriété industrielle et fonds de commerce. La licence de marques et de brevets et le bail commercial, location de fonds de commerce, location-gérance supposent une inscription. Pour le reste, pas de formalisme. Le bail premier en date, si en conflit avec bail postérieur, le premier en date l'emportera. Le premier possesseur l'emporte. [...]

[...] La durée Un bail, pas définition, dure. Durée déterminée ou indéterminée. Il y a une idée de stabilité qui imprègne ce contrat. Cela permet de distinguer le bail de la convention d'occupation précaire qui n'est pas un prêt, mais pas non plus un bail, comme l'élément de stabilité n'est pas dans le champ contractuel. Il est prévu dans cette convention qu'à tout moment le pseudo bailleur peut révoquer la convention, et cette révocation risque d'arriver très vite. Bail rural : au moins 18 ans. [...]

[...] Sanction : à l'issue des 12 années, le bail est inopposable aux titulaires de droits concurrents. Le titulaire du droit concurrent peut expulser pour relouer ou pour jouir lui-même. Pas de formalismes pour baux inférieurs à 12 ans, pas non plus de formalisme en matière mobilière. Il y a en revanche un formalisme probatoire : article 1715 du Code civil : texte propre aux baux immobiliers. « Le bail fait sans écrit qui n'a encore reçu aucune exécution et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçu par témoins » ce texte se rajoute à l'article 1341. [...]