L’exécution forcée en matière de contrats préparatoires à la vente

Thèmes abordés

Exécution, forcée, matière, contrats, préparatoires, vente

Résumé du document

L'article 1134 du Code civil pose le principe de la force obligatoire des contrats. Il dispose que : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ». Le Code civil explique donc, à travers cet article fondamental, que les contrats ne sont soumis au principe du consensualisme : ils ne sont formés que par échange réciproque de la volonté des parties, et à partir de ce moment-là, ils ne peuvent être révoqués et leur exécution peut être forcée en cas de manquement à ce contrat.
L'exécution forcée, c'est un pouvoir du juge. Le juge peut ordonner à un débiteur de respecter le contrat qu'il a lui-même conclu. L'exécution forcée est souvent précédée d'une mise en demeure.
Les contrats préparatoires, appelés aussi avant-contrats, sont des conventions. C'est un mécanisme d'échange des consentements par étapes. Ce sont des contrats autonomes qui ont pour objet la formation future et éventuelle d'un autre contrat (que l'on appelle le contrat terminal ou le contrat définitif). Les contrats préparatoire ont force obligatoire en tant que tel, et donc peut faire l'objet en principe d'une exécution forcée. Parmi les contrats préparatoires à la vente, on peut citer : l'accord de négociation, le pacte de préférence, la promesse unilatérale de vente, la promesse unilatérale d'achat, la promesse synallagmatique de vente, les promesses croisées d'achat et de vente, la clause de « roulette russe », et le contrat préliminaire d'immeuble à construire.
La vente quant à elle, est un contrat consensuel exprimé à l'article 1583 du Code civil. La vente est un contrat qui transfère la propriété d'une chose contre un prix.
A travers cette étude, il s'agit de se demander si tous les contrats préparatoires à la vente sont soumis au principe de l'exécution forcée.

Extraits

[...] La Cour de cassation a encore du chemin à faire, et par exemple elle devrait pouvoir interdire toute rétraction avant la levée d'option dans la promesse unilatérale de vente. [...]

[...] Le Code civil explique donc, à travers cet article fondamental, que les contrats ne sont soumis au principe du consensualisme : ils ne sont formés que par échange réciproque de la volonté des parties, et à partir de ce moment-là, ils ne peuvent être révoqués et leur exécution peut être forcée en cas de manquement à ce contrat. L'exécution forcée, c'est un pouvoir du juge. Le juge peut ordonner à un débiteur de respecter le contrat qu'il a lui-même conclu. L'exécution forcée est souvent précédée d'une mise en demeure. Les contrats préparatoires, appelés aussi avant-contrats, sont des conventions. C'est un mécanisme d'échange des consentements par étapes. [...]

[...] Les dépôts de garanties sont bloqués. Mais le réservataire ne s'engage pas à acheter, il pourra refuser. Si le réservataire décide de ne pas acheter en invoquant un des motifs légitimes prévus par la loi, alors le réservataire va récupérer son dépôt de garantie. Ces motifs sont énumérés par l'article R212-15 du Code de la construction et de l'habitation : si le prix de vente dépasse de plus de le prix prévisionnel, si la consistance ou la qualité de l'ouvrage est diminuée de valeur d'au moins ou si l'un des éléments d'équipement qui était prévu n'est finalement pas réalisé. [...]

[...] Ainsi, l'exécution forcée du pacte de préférence est donc possible. De ce fait, la solution d'assigner le promettant en responsabilité contractuelle comme c'était le cas le 5 mai 2004 devant la Première Chambre civile, est oubliée. Pour Denis Mazeaud, c'est une meilleure solution car n'application de l'article 1142 du Code civil n'était plus appropriée. Par cette solution, la Cour de cassation affirme donc l'application de l'article 1134 du Code civil, et admet l'exécution forcée de certains contrats préparatoires. Toutefois, certains contrats préparatoires font encore difficulté à l'exécution forcée. [...]

[...] Le bénéficiaire d'un pacte de préférence n'est pas en situation de former la vente par sa seule volonté. Ainsi, avec le pacte de préférence, on peut se demander quelle est la sanction prévue dans le cas où le promettant conclu un contrat de vente avec un tiers-acquéreur alors qu'il n'a pas proposé en priorité la vente au bénéficiaire du pacte. La Cour de cassation, dans un arrêt de la Troisième Chambre civile du 30 avril 1997 estimait que l'exécution forcée en nature du pacte et donc de la vente n'était pas possible. [...]