La construction sur le terrain d'autrui

Thèmes abordés

Construction, terrain, autrui

Résumé du document

La liberté étant définie comme « la liberté de l'un s'arrête là où commence celle des autres », la propriété peut-elle se définir de la même manière?
La construction sur le terrain d'autrui suppose un constructeur et un propriétaire de terrain et donc une limite à la propriété du terrain.
L'article 555 du code civil apporte un principe permettant l'accession. Ce mécanisme reconnaît au propriétaire la propriété des biens construits sur son sol.Néanmoins, il n'en ai pas si simple puisque la question se pose de savoir quelles sont les sanctions que peut imposer le propriété du sol au constructeur. Effectivement, l'article 544 du code civil dispose que « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ou qu'on ne cause un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage rompant l'équilibre entre des droits équivalents. ». De ce fait, le propriétaire du sol est privilégié par rapport au constructeur. Néanmoins, les sanctions ne peuvent être trop sévères puisque le constructeur a lui aussi une part de propriété dans cette construction. Or, l'article 555 du code civil, dispose que le propriétaire peut ordonner la démolition de la construction et cela sans dommages et intérêts. Or, cette sanction peut apparaître comme trop sévère et de donc apparaît la difficulté qu'ont les juges d'apporter le plus d'équité possible. Qu'en est-il de la bonne ou mauvaise foi du constructeur? Les sanctions sont-elles élaborées en fonction de ce critère?

Extraits

[...] Ainsi, l'empiètement prive le propriétaire du terrain de sa propriété. Ainsi, l droit de propriété du propriétaire et celui du constructeur coexistent. Le droit d'user et de disposer totalement du terrain est en effet entravé par l'empiètement, ce qui porte alors atteinte à l'usus et à l'abusus sans conduire à une expropriation. Il aurait été nécessaire dans ce cas de faire référence à l'article 544 du code civil. Il serait également possible de se baser sur l'article 1143 du code civil, où l'expropriation ne serait pas sanctionnée mais ce serait l'interdiction de construire sur le fond voisin qui le serait. [...]

[...] 1-constructeur de bonne foi En vertu de l'article 550 du code civil, la bonne foi du possesseur est définie par la présence d'un juste titre ( la cour y a fait référence dans sa troisième chambre civile, le 12 juillet 2000), un titre translatif dont il croyait être le propriétaire ou encore ignorait les vices au moment de la construction (cass, civ novembre 1988). Lorsque le constructeur est de bonne foi, le propriétaire du terrain se voit contraint de conserver les constructions et de verser l'indemnité. [...]

[...] La logique serait qu'elle soit de plein droit, et la jurisprudence confirme cette pensée, qui serait que l'acquisition se ferait au fur et à mesure de la construction. L'arrêt de principe est celui où s'affrontait un receveur des finances et l'épouse du débiteur, mariée sous le régime de la séparation des biens. Le problème qui s'était posé était que la maison construite au frais de l'épouse mais sur le terrain du mari. Elle souhaitait alors qu'une part d'action de la part de son mari, ou bien de son créancier(le receveur des impôts) soit effectuée afin de permettre le transfert de propriété d'une maison construite par accession. [...]

[...] Les sanctions sont-elles élaborées en fonction de ce critère? Le code civil, ne régie que les cas où les constructions sont entièrement élevées sur le terrain d'autrui. Or, il apparaît des situations où la construction n'est que partiellement construite sur le terrain d'autrui, comment sera alors régie cette situation? Le propriétaire du sol et non de la construction doit-il toujours être privilégié de par son droit de propriété lésé ou bien constructeur de l'édifice et propriétaire de l'autre partie de terrain, doit-il être privilégié? [...]

[...] Cependant, ce rejet peut être évité puisque l'article 686 du code civil, régissant la servitude n'est pas restreint et de ce fait pourrait être élargie aux empiètements et donc éviter le caractère excessif de la sanction, mais la jurisprudence ne cède pas, pourtant cette association serait préférable en cas d'empiètement minime et de bonne foi. Il convient enfin de réfuter ces thèses puisque finalement ce besoin d'équité n'est pas nécessairement primordial. Effectivement, généralement, la destruction des constructions n'est rarement couteuse puisque la surface n'est pas grande, mais aussi la plupart du temps, l'erreur provient des professionnels ayant fait la construction et donc la faute leur est imputable. Et donc, toutes ses dernières théories feraient apparaître un autre problème celui de l'insécurité juridique . [...]