Commentaire d'arrêt de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation rendu le 25 mars 2009: les avant-contrats

Thèmes abordés

Commentaire d'arrêt, 3ème Chambre civile, Cour de cassation, 25 mars 2009, les avant-contrats

Résumé du document

Le pacte de préférence est qualifié d' « avant avant-contrat » par le Professeur de droit R. Libchaber dans la mesure où le pacte de préférence est la figure contractuelle la moins contraignante. En effet, il s'agit là d'un avant-contrat dont l'éventualité est double, en ce sens il est normal que le régime qui lui est appliqué soit moins strict que le régime d'autres avant-contrats comme la promesse synallagmatique de vente qui vaut vente.

Extraits

[...] C'est pour cela que la Cour de cassation n'admet pas que les éléments d'appréciation de la mauvaise foi de l'acquéreur, postérieurs à la promesse synallagmatique de vente mais antérieurs à l'acte authentique de vente, soient pris en compte. On constate alors que cet arrêt du 25 mars 2009 est un arrêt d'application de la jurisprudence et des principes déjà énoncés dans la mesure où la Cour de cassation applique la possibilité de substitution du bénéficiaire d'un pacte de préférence aux droits d'un tiers acquéreurs. La Haute-juridiction affirme également une règle présente dans le Code civil en énonçant que la promesse synallagmatique de vente vaut vente. [...]

[...] L'article 1589 énonce que la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des parties sur la chose et le prix. Par ce visa conjoint des articles 1583 et 1589 du Code civil, la Cour de cassation souhaite montrer qu'en l'espèce, la vente était conclue dès la signature de la promesse de vente, soit le 30 avril 2003, même si l'acte authentique devant notaire a été signé qu'en septembre. Par conséquent, la Cour de cassation maintient une position classique en énonçant une règle établie dans la loi, en disant que la promesse synallagmatique vente est équivalente à une vente parce que les parties manifestent leur consentement sur la chose et le prix. [...]

[...] La jurisprudence a mis du temps à définir la sanction au cas où le promettant violerait ce pacte en ne proposant pas la conclusion du contrat au bénéficiaire. Pendant longtemps, la sanction a été la nullité du contrat, mais depuis un arrêt de la Chambre mixte du 26 mai 2006, la Cour de cassation a retenu que la substitution du bénéficiaire à l'acquéreur est possible si lé bénéficiaire prouve que le tiers avait connaissance de l'existence du pacte et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. [...]

[...] Or on a vu que dans cet arrêt du 25 mars 2009, la Cour de cassation rappelait le principe en vertu duquel la promesse synallagmatique de vente vaut vente. En ce sens, en l'espèce, le bénéficiaire du pacte de préférence devait prouver la mauvaise foi de l'acquéreur avant la signature du compromis de vente. Ainsi, ce qui caractérise cet arrêt du 25 mars 2009 et apporte une nouveauté dans le droit actuel c'est que le moment d'appréciation de la mauvaise foi de l'acquéreur doit se faire au moment de la vente c'est-à- dire lors de la promesse synallagmatique de vente dans la mesure où la réitération par acte authentique n'est pas une condition de formation de la vente. [...]

[...] C'est en ce sens que dans un arrêt de la Chambre civile, en date du 25 mars 2009, la Cour de cassation a rappelé la sanction applicable à la violation d'un pacte de préférence et a réaffirmé la valeur de la promesse synallagmatique qui vaut vente. En l'espèce, un acte de donation-partage datant du 26 novembre 1992 contenait un pacte de préférence sur un immeuble. Le 30 avril 2003, la propriétaire de cet immeuble a conclu une promesse synallagmatique de vente sur celui-ci, dont l'acte authentique de vente a été signé le 29 septembre 2003. [...]