La vente d'immeuble à renover - publié le 08/06/2012

Thèmes abordés

Vente d'immeuble, régime juridique, garantie intrinsèque, rénovation, opération de réhabilitation

Résumé du document

La loi ENL du 13 juillet 2006 a créé un statut intermédiaire entre la vente de droit commun et la vente d'immeuble à construire.
Cette opération consiste à une opération de réhabilitation d'un immeuble ancien afin de le remettre aux normes, puis à être revendu.

Extraits

[...] soit de plus de 2/3 des éléments de 2ème œuvre : lorsque sont repris plus de 2/3 des planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l'ouvrage, des huisseries extérieurs (porte des cloisons intérieurs et des installations sanitaires et de plomberie, des systèmes électriques ou de chauffage. La rénovation bascule sous le statut de la vente d'immeuble à construire dès lors que l'ampleur des travaux correspond à une restructuration complète, c'est-à-dire plus de 50% du gros œuvre et plus de 2/3 du second œuvre. En revanche, lorsque l'opération de rénovation n'atteint pas ce degré d'importance, l'opération bascule sous le statut de la vente d'immeuble à rénover. Il est possible de demander l'avis à un expert, soit un homme de l'art, pour déterminer l'ampleur des travaux. [...]

[...] Le solde est payable à la livraison. Cependant, ce solde peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents au moment de la livraison des travaux. Pour appeler les paiements à chaque stade, un homme de l'art doit obligatoirement constater cet achèvement. Aucun paiement n'est exigible avant la réalisation de l'événement. Il peut y avoir des paiements intermédiaires mais il faut vérifier si le stade a bien été fait. Les garanties de bon achèvement Le législateur impose une garantie d'achèvement afin d'offrir à l'acquéreur la certitude que l'immeuble sera bien afin au prix et au délai convenu. [...]

[...] Cette attestation doit être annexée au contrat». Délai de réalisation des travaux : il faut tenir compte du délai de livraison de l'immeuble car on tient compte du moment où l'acquéreur pourra prendre possession de l'immeuble. Garantie financière d'achèvement Justification des assurances souscrites par le vendeur La loi ne fait pas allusion aux diagnostics techniques : par prudence, les diagnostics sont applicables dès qu'il en est possible. L'exécution du contrat Le paiement du prix Article L262-8 l'acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l'état d'avancement des travaux. [...]

[...] Le projet de vente définitif doit être notifié pour vérifier les termes de ces deux contrats. Le contrat définitif Article L261-11 Il demeure soumis aux même conditions de fond (écrit en la forme authentique et de forme (contenir des mentions obligatoire : délai, garantie Les règles d'exécution du contrat L'échelonnement des paiements Il n'est pas adapté à l'opération de rénovation. Il faut proposer un autre échelonnement qui va correspondre aux travaux qui doivent être réalisés, comme 35% à la mise hors d'eau si il y a une toiture à refaire à la mise hors d'air si il faut reprendre toutes les portes et 75% à l'aménagement intérieur et aux travaux de mise aux normes électriques, et enfin 95% à l'achèvement des travaux. [...]

[...] Il n'est pas prévu de dépôt de garantie. Cet avant contrat peut être conclu en contrepartie de fonds versés : le versement ne pourra être reçu par le vendeur qu'à l'expiration du délai de rétractation sauf si l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel. Le montant du dépôt de garantie n'est pas prévu par la loi. Par supposition, l'acquéreur ne pourra pas verser plus que du prix prévu au contrat. Le contrat définitif Les conditions de fond et la forme Article R262-4 « le contrat doit être conclu dans la forme authentique. [...]