Les sûretés immobilières: réelles, conventionnelles, hors concours

Thèmes abordés

sûretés immobilières, réelles, conventionnelles, hors concours

Résumé du document

L'article 2393 du code civil définit l'hypothèque comme un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation.

A cette définition, il faut ajouter qu'il s'agit d'une sûreté réelle qui n'entraîne pas le dessaisissement du propriétaire et qui confère à son bénéficiaire le droit de faire saisir et vendre le bien hypothéqué en quelque mains qu'il se trouve pour être payé par préférence sur le prix. Cette hypothèque porte en principe sur des immeubles. Il existe néanmoins des hypothèques portant sur des meubles.

Pourquoi l'hypothèque immobilière est la reine des sûretés ? Cette sûreté permet au débiteur de conserver l'immeuble affecté en garantie, il peut même vendre le bien. De plus, l'immeuble peut servir de garantie pour plusieurs dettes différentes, ce qui permet d'augmenter le crédit du débiteur. Le créancier va disposer d'un droit sur un bien, que le débiteur ne peut pas dissimuler. Ce bien bénéficie du fait que sa valeur augmente avec le temps et dure. L'assurance vient remplacer en valeur le bien perdu. Cette sûreté assure pour les tiers en raison de la publicité qui est organisée.

Extraits

[...] Elle peut être d'origine volontaire mais aussi être ordonnée par le juge. Conditions de fond L'hypothèque peut être constituée par le débiteur, mais rien n'interdit que les qualités de débiteur et de constituant de l'hypothèque soient dissociées. Ca sera un tiers qui affectera un de ses immeubles en garantie de la dette du débiteur : Il s'agira d'un cautionnement hypothécaire. Que ce soit le débiteur ou un constituant, il est essentiel que le constituant soit propriétaire de l'immeuble. Ainsi, l'hypothèque sur la chose d'autrui est nulle. [...]

[...] De plus le prix de l'immobilier peut s'écrouler très rapidement. Les caractères de l'hypothèque L'hypothèque est un droit réel, mais c'est un « droit réel au second degré », parce que ce n'est pas un droit qui porte sur le bien dans sa matérialité mais qui porte sur la valeur du bien. L'hypothèque comme toute sureté est accessoire, cela suppose que l'hypothèque vienne garantir une créance, cela exclue de constituer une sureté sur un mode abstrait. Cela interdit aussi de constituer une hypothèque sur soi même. [...]

[...] L'autre modèle est de conférer cette sécurité de paiement à son titulaire c'est la clause de réserve de propriété. Cette clause est rentrée tardivement dans le Code Civil en tant que tel ; par le biais de l'ordonnance de 2006. Cela signifie pas bien entendu que le Code Civil ne connaissait pas cette technique auparavant elle ne faisait pas de doute quant à son existence et sa validité au regarde de 1138 et 1583. Il a toujours été admis que ces dispositions revêtaient un caractère supplétif et donc que les parties pouvaient y déroger en subordonnant le transfert de propriété au paiement du prix. [...]

[...] → Elle doit être exigible → Elle doit être liquide : cela ne signifie pas qu'il faille que le montant soit connu quand le créancier invoque son droit. L'essentiel est qu'en cas de contentieux le juge puisse en fixer le montant. L'existence d'un lien de connexité entre la créance et la détention La rétention est un acte de justice privée, mais la justice privée n'a en principe pas de place. Cependant on l'admet dès lors que cet acte est légitime. Cette légitimité en matière de rétention va résulter du lien entre la créance et la détention. Ce lien permet de refuser de restituer un bien. [...]

[...] En droit français la réserve de propriété ne peut naître que d'un accord de volonté ; cette affirmation est évidente si on se tourne vers le Code Civil car dans le Code la volonté d'un seul ne suffit nullement. Ce constat se retrouve aussi dans les procédures collectives mais avec des nuances. Il était initialement prévu dans le Code Commerce que la clause devait avoir été convenue entre les parties puis le législateur dans un de ses élans d'amour a voulu protéger les petits fournisseurs contre les grandes centrales d'achat ; celles-ci refusant systématiquement ces clauses. [...]