La propriété des immeubles

Thèmes abordés

Propriété des immeubles, prescription acquisitive, usucapion, rétroactivité de l'acquisition, loi SRU

Résumé du document

Il s'agit ici de la propriété par excellence, non seulement d'un point de vue économique mais aussi et surtout parce qu'elle est chargée d'une valeur symbolique. Depuis le Code de 1804 la propriété immobilière a subit de profondes modifications notamment par le développement de la propriété rurale et de la propriété urbaine façonnées par le droit de l'urbanisme et le droit de la construction.
La loi dite SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000 a institué des schémas de cohérence territoriale, modifiée le régime des actes et les postes au PU (=plan de l'urbanisme). L'immeuble est donc une fraction du territoire; dès lors se pose la question de son étendue. De plus la propriété n'est pas toujours exclusive ce qui signifie à contrario qu'elle peut être collective.

Extraits

[...] L'acquisition de la mitoyenneté. S'agissant des clôtures mitoyennes: l'acquisition se fait par voie conventionnelle ou par voie de prescription. La principale caractéristique de la mitoyenneté est de pouvoir être acquise par la force. Et à ce titre l'article 661 du Code Civil ouvre cette possibilité à tous propriétaires dont le fond joint un mur. À l'inverse la mitoyenneté ne peut être cédée de force qu'à celui qui s'est mis dans le cas de ne pouvoir s'en passer en appuyant une construction sur le mur privatif de son voisin. [...]

[...] Les conditions générales. Ces conditions sont visées par le Code Civil des articles 2260 à 2271. Il faut une possession véritable et utile pour pouvoir prescrire ce qui signifie non vicié et doté des qualités nécessaires pour conduire à l'usucapion. À ce titre l'article 2261 vient nous éclairer: pour pouvoir prescrire il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire Cela implique que la prescription acquisitive ne peut résulter d'actes de pure faculté ou de simple tolérance puisque ces actes ne sont pas de véritables actes de possession. [...]

[...] Dès lors il va falloir distinguer selon que dans la procédure l'action en bornage est exercée à titre principal ou si elle est exercée à titre accessoire: > si l'action en bornage est exercée à titre principal, elle porte sur la seule délimitation des fonds. La conséquence directe est que le jugement ne peut avoir autorité de chose jugée sur la propriété ce qui éventuellement ultérieurement ouvrira un contentieux en revendication. > si l'action en bornage est exercée à titre accessoire d'une action en revendication et bien indirectement le jugement va trancher la question de la propriété Les clôtures. La clôture en tant que droit. [...]

[...] Cette action en bornage est une action rangée dans la catégorie des actions pétitoires. Le cumul des actions pétitoires et possessoires est ici possible (mais ce n'est pas toujours le cas). L'assignation n'interrompt pas le délai de prescription acquisitive. Confer: arrêt du 10 octobre 1978. Le jugement seul ne réalise pas le bornage. Un élément matériel est indispensable. C'est ce qui crée la spécificité de cette action. L'élément matériel va se réaliser par l'implantation des bornes et ensuite un Procès Verbal est dressé. [...]

[...] Les droits des ayants causes du propriétaire sont donc sacrifiés. Ceci s'explique par le fait que les ayants causes en question auraient pu interrompre la prescription du possesseur. Les ayants causes sont les successeurs qui peuvent prétendre à la succession. D'autre part, le possesseur sauf si il a possédé l'immeuble comme libre de charges (servitude, hypothèque, etc . ) acquiert la propriété des biens avec les charges qui grevé le bien lors de la prise en possession. Ces charges lui sont opposables pour avoir été régulièrement fichées au fichier immobilier. [...]