Notion de droit privé: le bail commercial

Thèmes abordés

bail, commercial, application, statut, contrat, exécution

Résumé du document

Si on est propriétaire de l'immeuble dans lequel on va exercer notre activité, le matériel qu'on utilise devient immeuble par destination. Mais dans une grande majorité des cas le commerçant n'est pas propriétaire des murs, il les loue et on a toute une règlementation qui envisage ces contrats de bail relatifs à des locaux affectés à une exploitation commerciale. Jusqu'à la première guerre mondiale c'était les articles 1714 et suivants du code civil qui réglementaient ces contrats. On concluait le bail librement et la difficulté était que ce bail n'était pas obligatoirement renouvelé par le propriétaire des lieux. Si le propriétaire refusait le renouvellement du bail on avait l'obligation de déménager et donc perdre une partie de la clientèle. Et donc les commerçants ont réclamés que leur soit reconnu une certaine protection, l'octroie d'un droit au renouvellement d'un bail immobilier, demande qui s'est heurté au refus des bailleurs et surtout à l'invocation de l'article 544 du code civil.

Extraits

[...] C'est une manière pour le bailleur d'être impliqué dans l'opération. Si on ne respecte pas ces clauses il y aura la résolution du bail pour inexécution. Ce sera aussi le refus de renouvellement. Qu'il s'agisse de la résolution pour inexécution ou du refus de renouvellement ca se fera devant les tribunaux qui vont vérifier la licéité de la clause qui ne doit pas ouvrir la porte aux abus. Il faut que la clause soit justifiée par des motifs légitimes. Le locataire a aussi des obligations. [...]

[...] Il y a des nuances : On a l'obligation d'informer le bailleur de la cession. Le bailleur ne peut pas nous interdire de céder le bail avec le fonds mais il a le droit d'être informé. Autre nuance : il est possible de stipuler une clause d'agrément au profit du bailleur et la jurisprudence a reconnue la licéité de ce type de stipulation. L'objectif est de s'assurer que l'acquéreur du fonds qui va être le nouveau locataire, est véritablement solvable. [...]

[...] La cour de cassation est sévère sur ce point. Dans le cas où un commerçant avait été radié par erreur administrative, la cour de cassation a jugé que ce commerçant avait perdu le droit au bénéfice du renouvellement. On fait pression pour inciter lourdement les commerçants à être immatriculés. Il peut arriver que ce droit au renouvellement soit écarté dans certaines circonstances exceptionnelles. C'est par exemple le cas où le propriétaire des lieux voudra reprendre le bien pour l'habiter. C'est rare car il faut qu'il s'agisse de locaux à habitation. [...]

[...] Ce sont les personnes qui devront être informés si le bail commercial est résolu. Si les créanciers n'ont pas été avertis ils peuvent faire un recours contre la résolution et former une « tierce opposition ». Autrement dit, le bailleur a théoriquement le droit d'obtenir la résolution du contrat, mais en pratique il y a des obstacles à surmonter. Dit autrement, le bailleur qui n'est pas payé par son locataire commerçant va avoir des difficultés à se sortir de cette situation. [...]

[...] Le locataire a le droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement complet de l'indemnité d'éviction. Si le preneur reste dans les lieux il doit verser une indemnité d'occupation (le même montant que l'ancien loyer en général). Une fois que le juge a fixé le montant de l'indemnité d'éviction, le bailleur a 2 semaines pour donner sa décision, il a un droit de repentir pendant 2 semaines à partir de la décision de justice. Ce droit de repentir le bailleur peut l'exercer uniquement si le locataire n'a pas encore pris des dispositions pour aller ailleurs. [...]