La négociation immobilière et le mandat

Thèmes abordés

Négociation immobilière, mandat, mandat de vente, loi Hoguet, phase des négociations, pièces cadastrales, documents d'urbanisme

Résumé du document

Dans une étude, un dossier de vente commence par la phase des négociations :

- Soit le client a trouvé un acquéreur.
- Soit il n'en a pas trouvé.

S'il a trouvé un acquéreur, on passe à la deuxième phase qu'est l'avant-contrat (compromis de vente ou promesse de vente).
S'il n'a pas trouvé d'acquéreur, il devra conclure un mandat de vente (exclusif ou pas). Il se situe au stade de la négociation. Par rapport à la déontologie notariale, la négociation est un accessoire de la profession. Elle est très règlementée, car la loi protège les agents immobiliers. Les notaires ont des obligations que n'ont pas les agents immobiliers.
Par exemple : un notaire ne peut pas avoir une vitrine sur rue.

Pour avoir le droit de vendre un bien et de faire de la publicité, il faut commencer par une estimation du bien.
Par exemple : quand un vendeur vient nous dire, je veux vendre ma maison à tel endroit, il faut se déplacer pour voir si on est d'accord avec le prix qu'il en veut.

Extraits

[...] Avec un CU tacite, on ne peut pas exploiter grand-chose. En effet, le CU va dire dans quelle zone la maison se trouve (comme une zone urbaine), si la commune est dotée d'un PLU ou pas, d'une carte communale ou pas. S'il n'y a rien ce sont les règles nationales de l'urbanisme qui s'appliquent. S'il y a un PLU ( indique les zones de zonages. Il va également indiquer les servitudes d'utilité publique comme une proximité captage d'eau potable etc. [...]

[...] Le droit de préemption du co-indivisaire On n'est plus spécifiquement en droit rural car c'est l'article 815-14 du Code civil : l'indivisaire qui entend céder à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivisaire, une part ou la totalité du bien Les titulaires du droit sont les co-indivisaires. Le démembrement de propriété n'est pas soumis à ce droit, ce n'est que l'indivision. Quelles sont les opérations concernées ? L'indivisaire qui entend céder à titre onéreux (sauf échange). Quels sont les biens concernés ? Tous les biens indivis, quelle que soit leur origine. Quelle est la procédure ? [...]

[...] Attention à la mention DA. Le DA ‘document d'arpentage' va constater une division cadastrale. Un terrain peut être divisé en nouvelles parcelles. Par exemple : un terrain de 30 ares nommé 101 est divisé en 2 : 102 et 103 de 15 ares chacun. Avant le modèle 1 avait une validité de 6 mois. Le fait de mettre un modèle 1 périmé peut entrainer le rejet de l'acte en publicité foncière. o Un plan : on surligne sur le plan la parcelle du plan. [...]

[...] Ici modèle d'un CU d'information, il ne répond pas sur la constructibilité du bien. Il révise la demande du certificat faite et répète la désignation du bien. Il vise les textes qui s'appliquent au CU (code de l'urbanisme et PLU). Les limitations prévues à l'article relatives à la sécurité ou de la salubrité publique peuvent être un arrêté de péril (caractère d'urgence qui justifient qu'on n'applique pas le PLU). L'article 2 rappelle la façon dont le plan a été approuvé. [...]

[...] On a enfin les bois et les jardins d'agrément. Les ventes au preneur en place (bail rural), entre co-indivisaires et les ventes entre parents ou alliés jusqu'au 4ème degré inclus sont également exclues . La procédure de ce droit de préemption On envoie une LRAR à la SAFER où l'on désigne le bien, le type de bien, le preneur en place ou pas, le type de bail, le concours avec d'autres droits de préemption etc. La SAFER a un délai de 2 mois pour se positionner. [...]