Introduction au bail commercial

Thèmes abordés

Introduction au bail commercial, loi Pinel, indemnités d'éviction, renouvellement du bailleur, fin de bail, pas de porte, révision d'un loyer, ILC Indice des Loyers Commerciaux, sous-location, cession de bail

Résumé du document

Le statut des baux commerciaux correspond à l'ensemble des règles applicables au bail commercial, dont le contenu est impératif. Avant 2014, toute clause d'un bail qui était contraire à ces règles d'ordre public était nulle. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, cette sanction a été modifiée puisque ce genre de clause est simplement réputée non écrite (article L145-15 ; action imprescriptible, mais n'entraîne pas la nullité du contrat).

Extraits

[...] Plén mai 2002 : des parties peuvent se soumettre volontairement à ce statut impératif mais à condition de l'appliquer dans son entier. Section 1. Les conditions personnelles §1. Les conditions relatives au bailleur/ loueur ⇨ Situation personnelle et familiale. Le bailleur doit être capable (s'il est incapable son représentant légal peut conclure en son nom). Si l'immeuble donné à bail appartient à deux époux mariés sous le régime de la communauté, leur consentement à tous les deux est nécessaire pour conclure le bail. §2. [...]

[...] Article L145-38 : modification du loyer possible tous les trois ans. Le principe : la révision conduit à une fixation du loyer à la valeur locative du local Principe énoncé à l'article L145-33. Eléments à prendre en compte : - Caractéristiques du local - Destination des lieux - Facteurs locaux de commercialité Les exceptions a. L'encadrement légal - Quand on demande une modification à la hausse : la révision doit être ajustée à la valeur locative, mais elle ne peut dépasser un certain plafond, à savoir la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC). [...]

[...] Délai pour changer d'avis : 15 jours (article L145-38). Exceptions au paiement de l'indemnité d'éviction Article L145-47 : Le bailleur a un motif grave et légitime de non renouvellement. Ex : un locateur qui ne paye pas son loyer, ou qui a commis des actes de violences à l'encontre du bailleur. Obligation de reconstruire un local insalubre. Le bailleur peut refuser de renouveler pour reprendre les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux pour s'y loger ou pour loger sa famille s'il n'a pas d'autre solution. [...]

[...] Pendant toute la période du bail, le statut des baux commerciaux n'est pas applicable (Civ. 3ème juin 1980). - Le bail emphytéotique = bail de très longue durée, qui ne nécessite pas de droit à renouvellement (article L145-3). - Le bail à construction qui est également de très longue durée : le locataire peut y construire des immeubles qui en fin de contrat reviendront au bailleur. - Le bail qui dure moins de trois ans. En principe, la durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans (article L145-5), toutefois la loi prévoit une exception en disant qu'il est possible de faire des baux commerciaux pendant moins de trois ans. [...]

[...] Article L145-39 : Si par le jeu de la clause le loyer varie à la hausse ou à la baisse de plus d'un quart du prix initial, le juge pourra réviser la révision, cad prévoir un autre montant en s'alignant sur la valeur locative. - La clause-recette indexe les révisions du loyer sur le chiffre d'affaire du locataire. Section 2. Les règles spéciales au terme du bail Droit au renouvellement au terme des neuf ans. Possibilité pour le bailleur de refuser mais indemnité d'éviction (souvent très élevée). §1. Les options en fin de bail A. Les parties sont passives = aucune des parties ne réagit à la fin du bail poursuite par tacite prolongation pour une durée indéterminée (article L145-9). B. [...]