Droit de la vente immobilière : la formation et les effets de la vente

Thèmes abordés

Droit de la vente immobilière, formation de la vente, effets de la vente, contrat de vente, protection de l'acheteur, obligations du vendeur

Résumé du document

Règles du droit de la vente appliqué à un objet immobilier (vente d'immeuble). Simple en elle-même, la vente est rendue complexe lorsqu'elle concerne un immeuble. Il est vrai que sur le plan économique, il s'agit d'un acte qui brasse d'importants capitaux. Sur le plan strictement juridique, l'acte se démarque par une règlementation où il y a une profusion de textes protecteurs de l'acquéreur et plaçant le vendeur dans une situation de contrainte extrême.

A l'origine strictement réglementée par le Code civil, la vente d'immeuble oblige aujourd'hui les professionnels et les parties à avoir sous la main une quinzaine de codes et autres nombreux textes non codifiés pour avoir une vue précise de la matière. La matière manque alors de sécurité juridique et de transparence. Il est vrai qu'on ne peut attendre mieux lorsqu'il s'agit à la fois de protéger l'acquéreur d'immeuble que l'on a très tôt considéré en qualité de consommateur, mais aussi favoriser l'accession à la propriété. Soit par la règlementation de techniques nées de la pratique (vente d'immeuble à construire) ou par l'avènement de techniques juridiques nouvelles. Il faut y ajouter une tendance récente à l'affirmation juridique du principe de précaution et à l'européanisation incontournable du droit interne.

Extraits

[...] Les clauses qui étendent la garantie d'éviction sont rares ou redondantes. Mais parfois, les parties mettent à la charge des vendeurs les cas fortuits ou le fait du prince (action que l'administration peut prendre dans le domaine privé), de même que la garantie des servitudes apparentes ou de simples risques d'éviction. Les parties peuvent aménager, dans un sens favorable à l'acquéreur, les conséquences de l'action en garantie. Le plus souvent, ce sont des clauses restrictives de la garantie d'éviction qui sont introduits par les parties. [...]

[...] : Le consentement : Comme tout autre contrat, le contrat de vente immobilière suppose un consentement exempt de vice. Si le consentement est vicié, le contrat de vente est sanctionné par la nullité relative (car c'est une protection) qui se prescrit par 5 ans à compter du jour où le vice a cessé (article 1304 du CC). Il existe quelques difficultés d'appréciation concernant l'erreur et le dol L'erreur : Il faut exclure l'erreur sur la personne car la vente n'est pas un contrat intuitu personae. [...]

[...] Parfois, le prix déterminé par les parties se trouve modifié par un tiers. C'est notamment la faculté dont dispose les SAFER de demander au juge de justifier le prix, elles peuvent même demander de déterminer un prix. La non-détermination du prix est sanctionnée par la nullité absolue de sorte qu'elle puisse être demandée par l'une ou l'autre des parties pendant 30 ans. La sanction est écartée si le contrat peut être disqualifié (soit en échange soit en contrat innomé). C'est le cas si une réglementation d'urbanisme impose une cession gratuite ou à 1 euros symbolique. [...]

[...] L'action en rescision est enfermé dans un délai de 2 ans après la vente qui ne peut être ni suspendu, ni interrompue. La rescision anéanti rétroactivement la vente initiale et produit des effets analogues à ceux d'une annulation. SECTION 3 : LES AUXILIAIRES DES PARTIES Les parties à un contrat de vente ne sont jamais seules. Il est fréquent qu'un intermédiaire professionnel intervienne. Si l'intervention d'un mandataire n'est pas obligatoire au stade de la négociation, le rôle de celui-ci présente quelques intérêts. [...]

[...] Les obligations complémentaires : L'obligation d'information : C'est une suite de l'équité et de l'usage du contrat. Non définie, cette obligation doit, semble-t-il, comprendre tous les éléments dont la connaissance est utile à l'usage attendue de l'immeuble par l'acheteur, de sorte que l'obligation d'information s'impose nécessairement aux vendeurs professionnels mais également aux vendeurs profanes, qui est tenu de livrer les seules informations dont il dispose (par exemple la nécessité d'obtenir une autorisation administrative). Selon les articles 1583 et 1614, la chose doit être délivrée dans l'état où elle se trouve au moment de la vente ; c'est-à-dire au moment où les parties se sont entendue sur la chose et sur son prix. [...]