Le démembrement de propriété - donation, réversion, vente et gestion

Thèmes abordés

Démembrement de propriété, donation d'usufruit, don d'usufruit, bien immobilier, portefeuille de valeurs immobiières, actions de société, quasi-usufruit, droits de propriété

Résumé du document

Le démembrement de propriété est une technique de gestion de patrimoine qui permet d'optimiser la jouissance que plusieurs personnes peuvent retirer de la possession partagée d'un bien.
Dans l'indivision, les indivisaires ont des droits de même nature pouvant être utilisés en même temps tandis que dans le démembrement de propriété, les titulaires ont des droits réels différents, avec une exécution différée pour le nu-propriétaire.

Extraits

[...] Toutefois, les statuts peuvent déroger à ces règles. Peut-on exclure le nu-propriétaire ou l'usufruitier des décisions d'assemblée générale ? Arrêts Heneaux de 2004 : il est impossible de confier tous les pouvoirs aux nus-propriétaires ; Arrêt Gérard de 2005 : il est possible de confier tous les pouvoirs à l'usufruitier à condition d'avoir convoqué tous les nus-propriétaires. B La répartition du résultat Lors d'un report à nouveau, il n'y a pas d'affectation donc pas de répartition du résultat. Lors de mises en réserves, le résultat appartient aux nu-propriétaire et usufruitier car la société appartient aux deux. [...]

[...] C'est ce qu'on appelle une convention de remploi. Nota Bene : il peut aussi y avoir une convention de quasi-usufruit (article 587 du Code civil) ; cf. ci-dessous. C Le partage de l'obligation de conserver la substance du bien démembré L'article 578 du Code civil dispose : L'usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance. L'article 599 du Code civil dispose : Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier [ Par conséquent, le seul moyen de modifier la substance d'un bien est d'avoir l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire. [...]

[...] Les tranches du barème vont de 10 en 10 ans. Par exemple : Monsieur Y a 65 ans. La valeur de l'usufruit sera de la valeur de la nue-propriété sera mécaniquement de 60%. Article 669 du CGI : 2 L'usufruit temporaire L'usufruit temporaire est évalué à 23% par période de 10 ans. Par exemple : 9 ans = 23% et 10 ans et demi = 46%. L'usufruit temporaire ne peut avoir une valeur supérieure à l'usufruit viager. Exemple : Monsieur Z a 72 ans. [...]

[...] Le don d'usufruit temporaire est donc un bon moyen. III Point sur la donation d'usufruit viager Il présente des intérêts civils, économiques et fiscaux. Il sert notamment pour un parent âgé ayant besoin de revenus. Le conseil à apporter est de prévoir une convention de démembrement entre usufruitier et nu-propriétaire, notamment concernant les travaux, de manière à déroger aux articles 605 et 606 du Code civil. Cette convention permet la possibilité de prévoir sur ce seront les nus-propriétaires qui organiseront et effectueront les travaux dans les biens. [...]

[...] Fiscalement, Monsieur Z Père a 72 ans donc son usufruit vaut 30%. La nue- propriété vaut soit Selon l'évaluation économique, la nue-propriété vaut = pleine propriété / (1+t)ⁿ, soit / En pratique, sur l'acte notarié, il va être indiqué : L'origine des fonds, c'est-à-dire la valeur économique : dans l'exemple pour le fils par emprunt bancaire et pour le père en apport personnel ; Le paiement des droits d'enregistrement c'est-à-dire la valeur fiscale : pour le fils x x et pour le père x x 30%). [...]