Contrat de vente: le secteur protegé

Thèmes abordés

contrat de vente, contrat définitif, vente d'immeuble, garanties de bonne fin, droit civil

Résumé du document

Article L261-15 du CCH définit le contrat préliminaire de réservation comme « le contrat par lequel en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à l'acquéreur un immeuble ou une partie d'immeuble ».

Extraits

[...] En pratique, pour la moindre différence anormale, certains pensent qu'en cas de dépassement de délai, on demande la restitution du dépôt de garantie, d'autres pensent qu'il faut respecter les cas prévus par la loi. Dans tous les cas, il faut penser en priorité à la protection du réservataire. Malgré les différences anormales, le réservataire veut tout de même signer le contrat définitif. Cependant, l'acquéreur prend un risque. Le notaire devra l'en informer et le déclarer dans l'acte. En pratique, on peut prévoir un engagement ferme pour le promoteur/vendeur dans le contrat préliminaire. Cependant, le promoteur n'aura plus de marge de manœuvre en cas de changement imprévu. [...]

[...] Il ne peut excéder du prix si le délai ne dépasse pas 2 ans. Aucun paiement ne peut être prévu si le délai de réalisation excède 2 ans. Les fonds seront restitués si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur ou s'il existe une différence anormale entre les dispositions du contrat préliminaire et du contrat définitif. A défaut de ces conditions, c'est la nullité relative du contrat. Le réservataire doit agir avant l'achèvement des travaux. Le dépôt de garantie L'expression de dépôt de garantie (contrairement à l'indemnité d'immobilisation) montre que les fonds sont garantis dans leur consignation. [...]

[...] Les vendeurs ne rencontreront jamais de difficultés financières. Avant, les organismes HLM qui étaient vendeurs bénéficient également de cette garantie. Depuis la loi SRU, L443-3 les organismes HLM ne bénéficient plus de cette garantie intrinsèque : ils sont obligés de prendre une garantie extrinsèque. L'état d'avancement (conditions) de l'opération Article R261-18 et 19 distingue trois garanties intrinsèques : une garantie de mise hors d'eaux et absence d'hypo Lorsque le programme de vente d'immeuble à construire répond à deux conditions (mis hors d'eaux : la toiture est réalisé, et l'absence d'hypothèque), le vendeur présente toutes les probabilités de bonne achèvement de l'immeuble. [...]

[...] La loi règlemente les clauses pénales ne pouvant excéder par mois de retard. Ces sanctions sont mises en place pour que l'acquéreur refuse de payer. Les garanties de bonne fin Ces garanties de bonne fin sont justifiées par l'idée que l'acquéreur a commencé à payer une chose alors qu'elle n'existait pas. Il faut lui donner la certitude que soit l'immeuble sera bien achevé au prix convenu, soit qu'il sera remboursé de ce qu'il a commencé à payer. Ces garanties de bonne fin n'existent pas dans la vente à terme car les sommes sont consignées ou alors le prix n'est payé qu'à l'achèvement de l'immeuble constaté par acte authentique : l'acquéreur ne sera confronter à un problème de supplément de prix ou de paiement à peine perdu. [...]

[...] Parfois, il est possible qu'il existe encore quelques défauts. Article R261-14 CCH autorise la consignation du solde par l'acquéreur en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. La loi regroupe dans la conformité de l'immeuble les malfaçons. Le retard dans la livraison n'entre pas dans la conformité. Le retard ne permet pas la consignation du solde de 5%. Si le promoteur ne peut pas exiger plus que s'il ne réalise, l'acquéreur ne peut pas se permettre de payer moins de ce qui était prévu. [...]