Le contrat de bail: formation, exécution, transfert

Thèmes abordés

contrat, bail, formation, exécution, transfert

Résumé du document

Définition : Le bail est un contrat dans lequel le bailleur s'engage à donner la jouissance de son bien, mobilier ou immobilier, en l'échange d'un prix.

Le contrat de bail à deux spécificités que l'on retrouve dans ses effets :

- Il crée au preneur un droit de jouissance
- En contrepartie, il y a le versement du prix : Il n'est jamais à titre gratuit

Le droit de jouissance permet de distinguer le contrat de bail avec tous les autres contrats spéciaux :

- Il est personnel : Le preneur doit pouvoir jouir matériellement de la chose
- Il est exclusif : Le preneur ne peut que jouir de la chose
- Il est temporaire : Le preneur devra forcement restituer le bien

On peut donc caractériser le contrat de bail. C'est ainsi que l'on voit la différence avec un contrat de vente : Il transfère la pleine propriété – Abusus, fructus, usus.

Dans le contrat de dépôt, on ne confie que la garde : Dans le bail, on est autorisé à jouir de la chose.

Le contrat de bail est très spécial :

- Par rapport aux autres contrats
- Par rapport au contrat de droit commun

En effet, il est hautement sensible :

- Il est très « politisé » : Il touche à l'intérêt public = Il faut un équilibre
- Il touche à la sphère privé : Droit fondamental

Extraits

[...] Principe Exception Celui qui signe le bail peut vivre seul ou avec des amis. Les loueurs ont tendance à insérer des clauses restrictives sur l'hébergement Contrôle de l'hébergement : En 1997, l'hébergement d'un compagnon homosexuel a été interdit Depuis : Sur le fondement de l'article 8 du Code civil et de la CEDH : Impossible La durée du bail – Loi de 1989 Il ne faut pas que la durée du bail crée un risque de précarité pour le locataire. [...]

[...] Dans le contrat de dépôt, on ne confie que la garde : Dans le bail, on est autorisé à jouir de la chose. Le contrat de bail est très spécial : Par rapport aux autres contrats Par rapport au contrat de droit commun En effet, il est hautement sensible : Il est très « politisé » : Il touche à l'intérêt public = Il faut un équilibre Il touche à la sphère privé : Droit fondamental Le bail d'habitation En 1804, le contrat de bail était un contrat comme les autres. [...]

[...] Il y a une répartition entre le locataire et le bailleur : Réparations à la charge du bailleur Réparations à la charge du locataire Le bailleur doit alors faire toutes les réparations importantes : Se sont toutes les réparations durables Le locataire doit faire toutes les réparations courantes : Se sont les réparations « locatives » L'obligation de délivrance est bien plus grande que dans le contrat de vente : Permettre l'entrée en possession du preneur à la date convenue Possibilité de jouir de la chose selon la destination convenue Mettre à disposition le bien principal et ses accessoires Entretenir et réparer la chose Assurer un logement décent au preneur (depuis la loi SRU) Les bailleurs ont tendance à insérer des clauses limitatives en ce qui concerne la répartition des réparations. La Cour de Cassation estime que les qualifications de « réparation importante » ou de « réparation locative » sont des qualifications légales qui ne peuvent être dérogé. Ainsi, tout aménagement conventionnel est réputé non écrit : Protection du locataire. [...]

[...] Le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité du bail ni de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. On prive le bailleur de l'une de ses prérogatives pour protéger le preneur. La délivrance du bien Article 1720 : La délivrance est la mise en possession du bien. Plus que de la vente, la délivrance n'est pas que la remise matérielle du bien : Il y a un minimum qualité = Article 1719 : Le logement se doit d'être « décent ». [...]

[...] Le bailleur est obligé : De délivrer la chose louée De délivrer un logement décent D'entretenir la chose D'en faire jouir paisiblement le preneur Les obligations du bailleur ont été renforcées et alourdies par la loi de 1989. La loi SRU date du 13 Décembre 2000. Cette loi avait trois objectifs : Renforcer la cohérence des politiques urbaines Conforter la politique de la vie Assurer une offre d'habitat de qualité On est venu alors modifier l'article 1719 pour ajouter à l'obligation de délivrance une obligation de délivrer un logement décent. On a beaucoup critiqué la réforme par son côté peu juridique : La décence du logement n'est pas une notion juridique = Loi manquant de normativité. [...]