Les avants-contrats unilatéraux

Thèmes abordés

Avants-contrats unilatéraux, engagement, contrat autonome, pacte de préférence, promesse unilatérale de contracter

Résumé du document

C'est le contrat par lequel l'une des parties s'engage à proposer son bien par préférence au bénéficiaire s'il se décide à vendre. On peut le définir comme l'engagement de réserver la préférence au bénéficiaire, si l'on décide de vendre ou d'acheter, et de lui faire en priorité une proposition en ce sens.

C'est l'équivalent d'un droit de préemption, mais dont l'origine est conventionnelle.
Attention à la terminologie -> On parle de promettant et de bénéficiaire qu'on utilise aussi pour la promesse unilatérale.

Le pacte peut être conclu en tant que contrat autonome, mais aussi comme accessoire, comme annexe d'un contrat principal.
Par exemple : je suis notaire, et un clerc de notaire souhaite racheter l'étude. Je ne veux pas vendre tout de suite, mais je suis prêt à m'engager envers lui à lui faire une proposition à mon départ à la retraite. Je ne m'engage pas à vendre, je consens seulement une préférence. Si je vends, je devrais respecter cette préférence.

Extraits

[...] Le cessionnaire recueille l'option et il devient également débiteur de l'indemnité d'immobilisation. Il faut respecter 1690 du Code civil, ce qui aura pour effet de libérer le bénéficiaire originel de la promesse. La substitution C'est une originalité : on a une substitution de bénéficiaire. C'est un contrat ou une clause par laquelle le bénéficiaire transfert le bénéficie de l'option à un tiers moyennant parfois un prix. On a deux grandes différences avec la cession : - La substitution peut être gratuite alors que la cession est forcément onéreuse. [...]

[...] Le promettant sera également lésé puisqu'il va récupérer une somme d'argent qui est moindre. Il va perdre de l'argent. Il n'y en a qu'un seul qui est donc satisfait par l'opération. Si on prend la solution de l'arrêt CONSORT CRUZ, le promettant aura vendu à un meilleur prix et devra de l'argent. Au pire, cela va s'équilibrer, au pire ce qu'il a perçu de la vente permettra de verser les dommages et intérêts. Le bénéficiaire ne va pas obtenir le bien mais des dommages et intérêts. [...]

[...] L'avant contrat qui est le moins bien sanctionné est la PUV car il n'y a que des dommages et intérêts sauf stipulation d'exécution forcée alors que pour le pacte de préférence, par le jeu de droit commun, on peut obtenir la substitution. Cela n'est pas cohérent car l'avant contrat le plus exigeant est le moins sanctionné. [...]

[...] - On envisage ici toutes les promesses de vente : unilatérales et synallagmatique. On a ici des conditions plus larges mais plus restrictives. Une règle est admise pour toutes les PUV : la levée de l'option n'est soumise à aucun formalisme. Cela a été affirmé par un arrêt de décembre 2012. Elle a admis que la levée de l'option pouvait être faite de façon orale mais il faut réussir à le prouver. Paragraphe 2 : l'indemnité d'immobilisation On la trouve dans le CCH à l'article L.290-2. [...]

[...] Pareil pour les indemnités qui sont parfois mal nommées. La promesse unilatérale de vente est un droit personnel et pas un droit réel. C'est un droit entre le promettant et le bénéficiaire, il n'y a donc pas besoin de publicité pour son opposabilité. Paragraphe 3 : l'indemnité d'immobilisation Cette indemnité est une stipulation facultative. Elle est là pour compenser le blocage du bien pour le promettant. C'est la contrepartie de l'exclusivité accordée par le promettant au bénéficiaire. C'est le bénéficiaire qui est débiteur de cette somme. [...]