Les avants contrats - publié le 17/10/2013

Thèmes abordés

Avants contrats, promesses, promesses unilatérales, promesses synallagmatiques, pacte de préférence

Résumé du document

Ce sont des contrats qui vont permettre de préparer la vente.
Lorsqu'on évoque les avants contrats on pense aux promesses et le pacte de préférence.

Un promettant promet à un bénéficiaire de lui vendre un bien à un certain prix si ce bénéficiaire souhaite l'acheter. Autrement dit, on est dans un contexte où la chose et le prix sont déjà déterminé.
Tout les éléments de la vente sont donc présents. Malgré l'appellation de promesse unilatérales, c'est un contrat synallagmatique.

Extraits

[...] Cela trouble la situation. Puisqu'on utilise le contrat en matière immobilière, la promesse unilatérale de vente doit obligatoirement être enregistré dans les 10 jours de sa conclusion sauf si elle a été rédigié par acte authentique. C'est l'article 1598-2 du code civil qui impose cela. On oblige les parties à enregistrer la promesse pour éviter une dissimulation du prix de la vente finale et donc de lutter contre la fraude fiscale. Ce qui est bizarre, c'est que la sanction est civile ( nullité absolue de la promesse ) et non fiscale. [...]

[...] la cour admet la substitution du bénéficiaire au tiers si le tiers a eu connaissance lorsqu'il a contracté de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir. On admet la substitution forcée mais on pose des conditions extrêmement rigoureuses : - Connaissance de l'existence du pacte - Il faut démontrer que le tiers avait l'intention de s'en prévaloir Juridiquement, il existe une autre situation particulière : on annule un contrat et ensuite on substitue. C'est illogique car le contrat est nul mais on le substitue. [...]

[...] promettant se rétracte mais il est toujours propriétaire du bien. Le juge refuse l'exécution forcée de la vente, elle accorde des dommages et intérêt au bénéficiaire : 3 civ 15 décembre 1993 GODART / Consort Cruz / : le promettant qui se rétracte peut simplement être condamné à verser des dommages et intérêt au bénéficiaire On reproche à cette jurisprudence d'ignorer l'article 1134 al 1 et donc la force obligatoire du contrat. on reproche de réduire l'intérêt pratique de la promesse unilatérale de vente et la sécurité juridique. [...]

[...] La question n'était pas celle de l'exécution forcée de la vente. com 13 septembre 2011; Elle rend une solution conforme à la jurisprudence Godart, elle se ralie à cette position. La situation juridique au moment de l'exercice de l'option Une fois que le bénéficiaire a levé l'option, la phase d'attente est terminé. A ce moment, il y a rencontre des volontés, la vente est normalement formée. Mais il peut arriver que le bénéficiaire ne veuille pas lever l'option. En refusant, il va de soit que le bénéficiaire ne commet aucune faute. [...]

[...] Malgré tout elle évolue dans l'argumentation, elle abandonne enfin le visa de l'article 1142 du code civil. Elle se contente d'un double visa : l'article 1101 qui définit le contrat et l'article 1134 qui consacre le principe de la force obligatoire du contrat ce qui laisse à penser que le cour ne considère pas la promesse unilatérale comme un vrai contrat. c'est un contrat autonome à la vente définitive. Il y a eu un autre arrêt de la 3ème ch. civil civ septembre 2011. [...]