L’accession à la propriété par le contrat de location

Thèmes abordés

Accession, propriété, contrat de location

Résumé du document

Cette formule issue de la loi de 1984 répond au problème suivant : le cout de la construction ne cesse d'augmenter et les revenus des ménages ne suivent pas.
Le but était de faire accéder à la propriété des ménages modestes qui n'ont pas l'apport nécessaire pour devenir propriétaire.
Cela permet donc d'accéder à la propriété sans apport initial.
Article 1er de la loi de 1984 : contrat de location accession : contrat par lequel le vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date d'une levé d'option.

Cela comprend 2 phases :
• phase de jouissance à titre onéreux.
• phase où le vendeur doit transférer la propriété à terme.

Dans le contrat de location accession, l'originalité réside dans le fait que pendant la 1er phase (celle de la jouissance à titre onéreux) l'accédant verse non seulement l'équivalent d'un loyer mais il verse aussi une somme que l'on appelle le « surloyer » qui est une forme d'épargne forcée. Cela lui permet de se constituer l'apport nécessaire pour devenir propriétaire.

La loi de 1984 est d'ordre public dès lors qu'un contrat entre dans son champ d'application.

Extraits

[...] → Dans ces 2 cas, il faut appliquer le taux défini dans le contrat pour distinguer le loyer du surloyer. Paragraphe 3 : les règles relatives à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Le parlement a exclu la possibilité pour le locataire accédant de sous-louer son bien. Il doit donc user du bien à titre personnel. Ce droit peut être cédé au moyen d'une cession de contrat de location accession prévue par la loi. Le locataire accédant doit jouir en bon père de famille du bien. [...]

[...] Il ne suffit pas que le délai expire pour que le locataire soit en demeure de lever l'option. Il faut en effet que 3 mois avant le terme prévu le vendeur met en demeure par lettre recommandé avec AR de lever l'option. Cette mise en demeure doit comporter un certain nombre de précision destiné à éclairer le choix de l'accédant. La levé d'option : Elle doit se faire en principe par lettre recommandé avec AR mais elle peut résulter d'un complet paiement du prix et elle entraine en principe le transfert de propriété. [...]

[...] l'accession à la propriété par le contrat de location accession. Cette formule issue de la loi de 1984 répond au problème suivant : le cout de la construction ne cesse d'augmenter et les revenus des ménages ne suivent pas. Le but était de faire accéder à la propriété des ménages modestes qui n'ont pas l'apport nécessaire pour devenir propriétaire. Cela permet donc d'accéder à la propriété sans apport initial. Article 1er de la loi de 1984 : contrat de location accession : contrat par lequel le vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date d'une levé d'option. [...]

[...] Dépôt qui est indisponible, insaisissable et incessible. → Cette apparente réciprocité des obligations est en réalité trompeuse : la loi prévoit que le dépôt de garantie est restitué sans frais à l'accédant si le contrat définitif n'est pas conclu dans les 3 mois après la signature du contrat préliminaire ou dans les 2 mois qui suivent l'achèvement. Cette restitution a lieu quelque soit la cause de résiliation du contrat. Le contrat préliminaire s'apparente très nettement à une promesse unilatérale de vente à titre gratuit. [...]

[...] → Ce modèle en protégeant trop l'accédant est trop peu alléchant pour les promoteurs pour remplir son objectif. [...]