Cour de cassation, troisième Chambre civile, 2 juillet 2003: le contrat de bail

Résumé du document

L'art 1709 définit le contrat de bail comme "le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire profiter l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer". Cela consiste donc en la mise à disposition d'une chose à titre temporaire. C'est ce qui caractérise le bail. Cette obligation incombe au bailleur. Il a donc une obligation de mise et de maintien en jouissance. En contrepartie, son co-contractant a l'obligation de verser un prix que l'on appelle loyer. Ainsi, l'obligation première du bailleur est d'assurer au preneur la jouissance paisible de la chose. La Cour de cassation en a démontré l'importance notamment dans un arrêt du 2 juillet 2003 rendu par la troisième chambre civile.
En l'espèce la société Ateliers de Construction du Nord de la France (ACNF) a donné à bail à la société Technirevise-Cps France des locaux pour y exercer la profession d'expert-comptable. Quelques années plus tard la société ACNF notifie à la société TCF sa volonté de mettre fin au bail afin de réaliser, dans l'immeuble, des travaux de désamiantage conformément au décret du 7 février 1996. la société ACNF a ensuite assigné TCF en résiliation de plein droit du bail sans indemnités en se fondant sur l'article 1722 du Code civil.
Un jugement de première instance a été rendu et un appel interjeté. La Cour d'appel de Versailles a rendu un arrêt en date du 7 mars 2002 ou elle déclare que l'article 1722 du Code civil ne peut pas s'appliquer aux faits de l'espèce, car la société ACNF avait connaissance des travaux de désamiantage avant la signature du bail et qu'elle n'en a pas informé le preneur et que la société ACNF était donc tenue de réparer le préjudice subi par la société TCF. La société ACNF s'est pourvue en cassation.

Extraits

[...] Cour de cassation, troisième Chambre civile juillet 2003: le contrat de bail L'art 1709 définit le contrat de bail comme "le louage de choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire profiter l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer". Cela consiste donc en la mise à disposition d'une chose à titre temporaire. C'est ce qui caractérise le bail. Cette obligation incombe au bailleur. Il a donc une obligation de mise et de maintien en jouissance. [...]

[...] La Cour de Cassation dans cet arrêt du 2 juillet 2003 prend le soin de préciser que le bailleur était informé dès le mois de juillet 1994 de la présence d'amiante dans l'immeuble. De plus, l'obligation de maintien en jouissance est l'obligation principale du bailleur, toutes les autres obligations concourent à la réalisation ce cette obligation principale. La Cour de Cassation tout comme la Cour d'Appel sont parties de cette obligation principale pour justifier le trouble subi par le preneur. [...]

[...] En l'espèce, il suffisait que la société ACNF informe la société TCF du désamiantage de l'immeuble pour éviter l'atteinte à la jouissance paisible de la chose. On peut cependant se demander si les juges, en faisant état du préjudice subi par la société TCF n'ont-ils pas également voulu faire un lien avec la garantie d'éviction que le bailleur doit au preneur ? [...]

[...] En cas de destruction totale, le devoir du bailleur d'assurer la jouissance cesse, le bail est alors réalisé de plein droit. Le cas fortuit est également retenu en cas de destruction partielle de la chose. Dans un arrêt du 17 octobre 1968, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation a établi que l'application de l'article 1722 du Code civil n'est pas restreinte au cas de perte totale de la chose, mais qu'elle s'étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l'impossibilité de jouir de la chose ou d'en faire un usage conforme à sa destination. [...]

[...] La Cour de cassation en a démontré l'importance notamment dans un arrêt du 2 juillet 2003 rendu par la troisième chambre civile. En l'espèce la société Ateliers de Construction du Nord de la France (ACNF) a donné à bail à la société Technirevise-Cps France des locaux pour y exercer la profession d'expert-comptable. Quelques années plus tard, la société ACNF notifie à la société TCF sa volonté de mettre fin au bail afin de réaliser, dans l'immeuble, des travaux de désamiantage conformément au décret du 7 février 1996. [...]